Hossa na wrocławskim rynku nieruchomości trwa – od dłuższego czasu liczba sprzedanych mieszkań w stolicy Dolnego Śląska przewyższa liczbę tych, wprowadzonych do oferty przez deweloperów. Obfite żniwa zbierają też ci, którzy inwestują w lokale pod wynajem, bo popyt wśród najemców wciąż jest ogromny.

mieszkania jak ciepłe bułeczki

Tylko w trzecim kwartale 2016 roku we Wrocławiu sprzedano 2,5 tys. nowych mieszkań, czyli o 600 więcej, niż pojawiło się w tym czasie w ofercie. Podobnie jest w przypadku danych z całego minionego roku – przez ostatnie cztery kwartały deweloperzy wprowadzili na wrocławski rynek 9,7 tys. nowych mieszkań, a w tym samym czasie właścicieli znalazło 10,1 tys. lokali.

Najpopularniejsze są Krzyki – to tam sprzedaje się najwięcej mieszkań i jednocześnie powstaje najwięcej nowych inwestycji. Z kolei jeśli chodzi o przeciętny czas wyprzedaży oferty, prym wiedzie Fabryczna, gdzie wystarczyłoby 2,3 kwartału, by sprzedać wszystkie aktualnie dostępne mieszkania.

– Rok 2016 był bardzo dobry dla branży deweloperskiej, ale też dla naszych klientów. Rozpoczęliśmy wiele kolejnych budów, nadajemy charakter nowym dzielnicom. Wrocław ma ogromny potencjał inwestycyjny, przyciąga całe rzesze młodych, wykształconych ludzi – to generuje nowe potrzeby mieszkaniowe, a co za tym idzie, stanowi silny impuls dla naszej branży do próby ich zaspokojenia – komentuje Mirosław Półtorak, wiceprezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich i prezes firmy DOM.developer.

Według danych GUS, w pierwszych dziesięciu miesiącach bieżącego roku, oddano do użytku więcej mieszkań, niż w analogicznym okresie 2015 roku. Wydano również więcej pozwoleń na budowę.

– To pokazuje, że branża deweloperska wciąż się rozwija. Wszystkie czynniki wskazują na to, że 2017 rok będzie porównywalny do 2016. Warto zaznaczyć, że deficyt mieszkaniowy jest wciąż widoczny, a Wrocław jest miastem prężnie się rozwijającym. Średnie dochody wrocławian systematycznie rosną, więc popyt na mieszkania powinien pozostać na niezmienionym poziomie – prognozuje Krzysztof Ziajka, prezes firmy deweloperskiej Inkom i wiceprezes wrocławskiego oddziału PZFD.

Na popyt – jak podkreśla Mirosław Półtorak – wpływają też m.in. niskie stopy procentowe, a co za tym idzie – dostępność kredytów.

– I odwrotnie – z powodu niskiej rentowności lokat gotówkowych, zakup nieruchomości mieszkaniowej na wynajem, w mieście takim jak Wrocław, z powodzeniem może być traktowany jako dobra i perspektywiczna inwestycja – dodaje Półtorak.

Eksperci są zgodni – kto może, nadal bardzo chętnie kupuje mieszkania we Wrocławiu, szczególnie nowe.
– Trzeci kwartał przyniósł niewielkie ostudzenie popytu i spadek sprzedaży na rynku pierwotnym w stosunku do kwartału poprzedniego, natomiast porównując wyniki rok do roku – nowe mieszkania nadal sprzedają się rewelacyjnie – podkreśla Marta Mikulska z Jot-Be Nieruchomości.

Ceny mieszkań w stolicy Dolnego Śląska utrzymują się na stabilnym poziomie – za metr kwadratowy średniej wielkości mieszkania z rynku pierwotnego trzeba zapłacić nieco ponad 5900 zł. Dla porównania, w Warszawie jest to 7700 zł.

Kupujesz mieszkanie we Wrocławiu? Sprawdź, co wziąć pod uwagę.

Żniwa dla wynajmujących

Ogromny popyt na nowe mieszkania nie zmienia jednak faktu, że Wrocław – jako stolica regionu i jedno z najszybciej rozwijających się miast w Polsce – wciąż jest i będzie także dużym rynkiem najmu.

– To truizm, ale w dużym ośrodku akademickim i biznesowym co roku przybywa nowych studentów i inwestorów, którzy z kolei ściągają do miasta rzesze specjalistów, ekspertów i menedżerów. Tym samym popyt na wynajmowane mieszkania nie ustaje – tłumaczy Marta Mikulska.

Co prawda, trudno oszacować precyzyjnie liczbę wynajmowanych mieszkań, bo miarodajne dane statystyczne praktycznie nie istnieją, a duży odsetek umów najmu nie jest nigdzie rejestrowanych, ale co tydzień w sieci pojawiają się setki ofert. Dotyczy to mieszkań w niemal dowolnej lokalizacji i w każdym standardzie, które szybko znajdują najemców.

– Tegoroczna jesień była okresem żniw dla wynajmujących. „Gorączka najemców” była efektem corocznego popytu generowanego przez studentów przed rozpoczęciem roku akademickiego. Już tradycyjnie od połowy sierpnia do listopada ceny są nieco wyższe, a dobre oferty znikają z rynku błyskawicznie – mówi Marta Mikulska.

Eksperci zwracają uwagę, że wzrost popytu w sposób bezprecedensowy wygenerowali też obywatele Ukrainy, którzy w ciągu ostatnich dwóch lat stanowią zdecydowanie najliczniejszą grupę obcokrajowców poszukującą nowego lokum.

– Ze względu na utrudnienia w nabyciu nieruchomości, w znacznej mierze są to klienci poszukujący długoterminowych ofert najmu. Warto w tym miejscu podkreślić, że rozmawiamy tu nie o niskim, a o co najmniej średnim pułapie cenowym, bo zazwyczaj mamy do czynienia z całymi rodzinami wymagającymi dobrego standardu – wyjaśnia Marta Mikulska.

We Wrocławiu nie brakuje też przedstawicieli innych nacji, choćby Portugalczyków, Hiszpanów czy Niemców. A Krzyki i południowe peryferie Wrocławia są licznie zasiedlane przez pracowników koncernów działających w gminie Kobierzyce, z koreańskim LG na czele.

Eksperci szacują, że w wyniku wzrostu popytu średnie ceny najmu podniesiono w ostatnim czasie od 100 do 500 zł.
– Górne stawki są z zasady ograniczone możliwościami finansowymi statystycznych najemców, a właściciele często są skłonni wynająć taniej przy podpisaniu umowy na kilka lat – puste mieszkanie generuje stratę. Część właścicieli z góry zastrzega, że ich oferta nie jest skierowana do studentów, mających opinię niesfornych i kapryśnych najemców, ani do obcokrajowców spoza UE, ponieważ w przypadku braku opłat lub zniszczenia lokalu ponad standardowe zużycie, wyegzekwowanie roszczeń jest praktycznie niemożliwe – tłumaczy Marta Mikulska.

Jeżeli szukamy dwupokojowego mieszkania w promieniu około 2 km do Rynku, wyremontowanego, wyposażonego i umeblowanego w dobrym (choć nie luksusowym) standardzie, musimy się liczyć się z wydatkiem nawet od 2 do 2,5 tys. zł. A do tego dochodzą opłaty administracyjne i rachunki. Kawalerki są nieco tańsze, choć trudno znaleźć oferty poniżej 1300–1700 zł.

– Ceny większych mieszkań są bardziej zróżnicowane i zależą od wyposażenia i udogodnień, takich jak np. miejsca postojowe w garażu podziemnym czy standard budynku. W bezpośrednim sąsiedztwie Rynku ceny szybują w górę. Natomiast spadek cen w trakcie oddalania się od centrum nie jest już tak gwałtowny. Właściciele mieszkań w nowym budownictwie, zlokalizowanych na peryferyjnych osiedlach, żądają średnio około 400-500 zł mniej w stosunku do analogicznych metraży zlokalizowanych centralnie – wylicza Marta Mikulska.

Na mieszkaniu można zarobić

Eksperci zdecydowanie polecają zakup mieszkania w celach inwestycyjnych. Zwracają uwagę, że ta forma inwestowania cieszy się obecnie wielką popularnością.

– Wyjątkowo niskie oprocentowanie tradycyjnych lokat finansowych, ryzyko związane z dynamicznymi produktami inwestycyjnymi oraz brak wiedzy pozwalający na samodzielną ocenę ich ryzyka, globalny spadek poczucia bezpieczeństwa i zaufania do instytucji finansowych – wszystko to razem sprawia, że postrzegamy nieruchomość jako trwałą i bezpieczną inwestycję – mówi Marta Mikulska.

Liczy się też, że to inwestycja namacalna.
– Nawet jeżeli mieszkanie nominalnie straci na wartości w wyniku procesów gospodarczych, pozostaniemy właścicielami czterech ścian, które mogą stanowić nasze zabezpieczenie na czas emerytury lub kapitał na start dla dzieci – dodaje Mikulska.

Jak radzą znawcy branży, najsensowniej jest inwestować w mieszkania albo drogie i świetnie zlokalizowane (te wynajmą menedżerowie lub turyści), albo niewielkie i tanie, pochodzące z drugiej ręki.

W tym drugim wypadku, inwestycja w mieszkanie na wynajem we Wrocławiu jest szczególnie atrakcyjna dla klientów dysponujących około 150–270 tys. zł. Jeżeli brakuje nam kilkudziesięciu tysięcy, warto zastanowić się nad sfinansowaniem brakującej kwoty kredytem hipotecznym.

– Planując zakup, pamiętajmy, że oprócz ceny samej nieruchomości, musimy uwzględnić koszty notarialne oraz koszty związane z wykończeniem, remontem lub co najmniej odświeżeniem lokalu z rynku wtórnego. Jeżeli liczymy na sensownego najemcę, nie możemy mu oferować 20-letniego wyposażenia i mebli pamiętających młodość naszych rodziców. Mieszkanie musi być schludne i funkcjonalne, choć niekoniecznie urządzone z rozmachem. Standard Ikei wystarczy – radzi Mikulska.

Ile można na tym zarobić? Rozsądnie kalkulując koszty, powinniśmy spodziewać się około 1–1,4 tys. zł zysku miesięcznie z wynajmu mieszkania 1–2 pokojowego, w średnim standardzie, w popularnej lokalizacji, czyli dobrze skomunikowanej z centrum i uczelniami wyższymi. Tym samym możemy liczyć na kilkuprocentową stopę zwrotu, nieosiągalną na tradycyjnych lokatach. Po 12–15 latach zakup mieszkania powinien się zwrócić.

– Oczywiście, wszystko zależy od lokalizacji, standardu i udogodnień, ale w przypadku atrakcyjnej nieruchomości inwestycja w mieszkanie, które będzie przeznaczone na wynajem, może być bardzo opłacalna – zaznacza Piotr Baran, prezes PCG i wiceprezes wrocławskiego oddziału PZFD.

Więcej najmów, mniej zakupów

Eksperci zwracają uwagę, że od kilku sezonów w branży nieruchomości pojawiają się prognozy, zwiastujące zmianę charakteru rynku – szczególnie w wielkomiejskich warunkach będzie się wynajmować znacznie więcej.

Wśród powodów wymieniają demografię (wyż demograficzny lat 70. i 80. powoli kończy inwestować w swoje pierwsze i drugie nieruchomości, a tzw. milenialsi nie będą w stanie utrzymać dotychczasowej dynamiki zakupów), dalsze obostrzenia i utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych, przy jednoczesnym zakończeniu rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, a także wzrastającą ostrożność deweloperów, którzy w obawie przed nadmuchaniem bańki, zaczynają zwracać swoją uwagę w kierunku innych obszarów budownictwa, np. akademików, domów spokojnej starości czy condo hoteli. Do tego dochodzi spodziewana inflacja czy efekty planowanego narodowego programu Mieszkanie Plus.

– Jedno jest pewne – odpowiednio położone, zadbane i nie odbiegające ceną od średniej 1– lub 2–pokojowe mieszkanie we Wrocławiu zawsze swoich najemców znajdzie – kończy Marta Mikulska.