Urzędnicy chcą namówić radnych, by ci przyjęli stanowisko, że zawsze będą przeciwko wnioskom o realizację inwestycji mieszkaniowych w trybie ustawy „lex deweloper”. – Pokażemy, że Wrocław sprzeciwia się temu bublowi prawnemu – mówią w magistracie.

Podpisana przez prezydenta Andrzeja Dudę w sierpniu zeszłego roku ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, zwana jest też specustawą mieszkaniową lub – bardziej potocznie – „lex deweloper”.

Wprowadziła ona szereg regulacji prawnych, które – w założeniu autorów – mają uprościć proces budowlany dla inwestycji mieszkaniowych, a co za tym idzie – przyczynić się do wzrostu dostępności mieszkań. Nowe prawo będzie obowiązywać do końca 2028 roku.

– Ta ustawa powstała najprawdopodobniej z myślą o programie Mieszkanie Plus, ale z jej zapisów ochoczo korzystać będą też deweloperzy, realizujący swoje inwestycje – tłumaczy Jacek Barski, dyrektor departamentu strategii i rozwoju miasta we wrocławskim magistracie.

„Lex deweloper” otwiera trzecią ścieżkę

Urzędnicy podkreślają, że do tej pory były dwie ścieżki ubiegania się o pozwolenie na budowę.

– Albo odbywało się to w zgodzie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowym planem zagospodarowania, albo w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Teraz doszła trzecia ścieżka, czyli lokalizacja inwestycji mieszkaniowych, która nie musi być zgodna z MPZP, nie może być też sprzeczna z uchwałą o parku kulturowym oraz ze studium. Ale te obostrzenia nie dotyczą terenów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych i po usługach pocztowych – wylicza Anna Sroczyńska, dyrektor Biura Rozwoju Wrocławia.

I właśnie tych wyjątków najbardziej obawiają się urzędnicy. Czyli, że na terenach odkupionych od Agencji Mienia Wojskowego czy PKP zaczną powstać inwestycje mieszkaniowe, które będą sprzeczne ze Studium Wrocławia. Takich terenów jest we Wrocławiu około 480 hektarów – m.in. na Kępie Mieszczańskiej, Ołtaszynie czy Sołtysowicach.

Tu doskonałym przykładem są tereny zielone na Kępie Mieszczańskiej, które zgodnie z planem miejscowym mają być przeznaczone pod wypoczynek lub rekreację. Jeśli jednak AMW sprzeda ten grunt, nowy właściciel – wedle „lex deweloper” – będzie mógł wybudować tam mieszkania.

Wrocław nie chce lokalnych standardów

Jak tłumaczą urzędnicy, to Rada Miejska Wrocławia każdorazowo podejmuje uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub jej odmowie. Wyliczają, że ponad 60 proc. miasta ma już uchwalone plany miejscowe (to około 17 tys. hektarów), a 90 kolejnych planów jest w opracowaniu.

– Plany miejscowe nie mogą być sprzeczne ze studium, tam są nasze standardy urbanistyczne, dotyczące obowiązującej wysokości czy powierzchni zabudowy. Nie satysfakcjonuje nas uchwalenie lokalnych standardów urbanistycznych, w myśl których rada miejska może zmienić o nie więcej niż 50 proc. standard w zakresie odległości czy liczby kondygnacji. Bo wybór między 14 a 7 kondygnacjami w miejscu, gdzie w ogóle nie powinno być budynków mieszkalnych to wybór mniejszego zła. Poza tym lokalne standardy urbanistyczne stanowią, podobnie jak plany miejscowe, akty prawa miejscowego. A co za tym idzie, dla jednego terenu mielibyśmy dwa akty prawa miejscowego, często sprzeczne ze sobą. Tworzyłoby to niebezpieczny dualizm prawny – zaznacza Jacek Barski.

W magistracie przekonują, że lokalne standardy urbanistyczne będą niezgodne ze studium, a podejmowane na ich bazie decyzje mogą zniszczyć tereny przeznaczone w MPZP na zieleń czy edukację.

Zamiast standardów, stanowisko rady miejskiej

Zamiast lokalnych standardów, urzędnicy chcą więc przekonać miejskich radnych do przyjęcia stanowiska, w myśl którego zawsze, gdy wpłynie wniosek w trybie ustawy „lex deweloper”, będą głosować przeciw.

– W ten sposób pokażemy, że my, wrocławianie, sprzeciwiamy się bublowi prawnemu i dbamy o ład przestrzenny w naszym mieście – mówi Jakub Mazur, wiceprezydent Wrocławia.

Jacek Barski tłumaczy, że wiele miast zareagowało panicznie na wejście ustawy i dlatego przyjmowało w pośpiechu lokalne standardy urbanistyczne.

– Uważamy, że takie stanowisko rady miejskiej ma podwójny sens. Po pierwsze, zmotywuje radnych do opowiadania się przeciwko inwestycjom stojącym w sprzeczności ze studium. A po drugie, będzie miało wymiar wizerunkowy – w ten sposób głośno powiemy, że nie dopuścimy do dualizmu, gdy dla jednego terenu będą obowiązywać dwa różne, sprzeczne ze sobą, akty prawa miejscowego – zaznacza Jacek Barski.

Barski dodaje, że w ten sposób władze miasta zamanifestują także, że chcą w miarę swoich możliwości, przeciwdziałać złym skutkom tej ustawy. Stanowisko ma zostać przyjęte na lutowej sesji rady miejskiej.

Czy Wrocław potrzebuje specustawy?

Zdaniem urzędników, Wrocław w ogóle nie potrzebuje korzystania z regulacji ustalonych w specustawie mieszkaniowej.

– Mamy 550 hektarów wolnych terenów, gotowych do zabudowy, w zwartej strukturze strukturze funkcjonalno-przestrzennej. A kolejne ponad 1000 hektarów w planach miejscowych jest gotowych do wystąpienia o pozwolenie na budowę. Dodatkowo, 362 ha terenów to rezerwy dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego, przewidziane w studium. Łącznie daje to prawie 2 tys. hektarów, gdzie we Wrocławiu mogą powstać mieszkania – wylicza Anna Sroczyńska.

Rocznie w naszym mieście powstaje między 60 a 100 hektarów nowej zabudowy mieszkaniowej, a każdy hektar to około 100 mieszkań.

– Wrocław ma rezerwy na kolejne 30 lat. Realizacja zaplanowanej zabudowy umożliwi racjonalny i stabilny rozwój miasta. A z kolei realizacja zabudowy w miejscach do tego nie przeznaczonych spowoduje dewastację krajobrazu miasta, będzie lekceważeniem głosu mieszkańców, którzy partycypowali w powstawaniu studium, a dualizm prawny może doprowadzić do upadku systemu planowania przestrzennego – dodaje Anna Sroczyńska.