Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej już dawno przekroczyły we Wrocławiu magiczną liczbę miliona metrów kwadratowych, ale inwestorzy nie zwalniają tempa i wciąż stawiają w stolicy Dolnego Śląska nowe biurowce.
Znawcy branży mówią jednym głosem: Wrocław pozostaje w czołówce najszybciej rozwijających się lokalizacji biurowych w Polsce. Jak wynika z danych JLL, na koniec pierwszego kwartału tego roku popyt zamknął się bardzo dobrym wynikiem blisko 50 tys. mkw. wynajętej powierzchni.
– W budowie pozostawało natomiast około 135 tys. mkw. Bardzo dobre rezultaty, które notuje wrocławski sektor biur, są oczywiście mocno powiązane z silną i oryginalną marką miasta, które przez lata konsekwentnie wypracowywało swoją specjalizację stając się w końcu polską stolicą startupów oraz branży R&D i gier komputerowych. Barwnym potwierdzeniem tego trendu jest marcowe otwarcie siedziby Techlandu, gdzie na 8250 mkw. powstała niezwykle ciekawa przestrzeń do pracy z pokojami do gier, drzemek i siłownią – mówi Katarzyna Krokosińska, dyrektor biura JLL we Wrocławiu.
Ekspertka podkreśla, że jednocześnie na rynku możemy zaobserwować pierwsze zmiany funkcji starszych biurowców oraz ich renowacje.
– Jest to związane z dojrzewaniem sektora, który rósł dotąd w bardzo dynamicznym tempie i aby mógł rozwijać się w sposób zrównoważony, musi dostosować ofertę tych nieruchomości do zmieniających się potrzeb najemców oraz ich pracowników. Ciekawą opcją najmu mogą być z kolei także biura flex. Rosnące zainteresowanie Wrocławiem ze strony operatorów biur elastycznych obserwujemy już od dłuższego czasu, a swoje koncepty otwierają tu zarówno sieci, jak i właściciele biurowców. Coraz większa popularność i zaufanie w stosunku do flexów owocuje wieloma ciekawymi umowami podpisywanymi również przez duże, międzynarodowe firmy, które coraz bardziej cenią sobie elastyczne warunki najmu – dodaje.
Jak na rynek biurowy wpłynie koronawirus?
Z kolei najnowsze dane firmy doradczej Colliers International wskazują, że całkowite zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe na ośmiu rynkach regionalnych w pierwszym kwartale tego roku wyniosło ponad 220 tys. mkw. Ponad 47 tys. mkw. wynajęto we Wrocławiu, co stawia stolicę Dolnego Śląska na drugim miejscu zaraz po Krakowie.
– Największy udział w popycie miały przeprowadzone renegocjacje umów najmu (36%), podczas gdy ekspansje stanowiły 22%. Warto zaznaczyć, że aż 23% udziału w rynku dotyczyło najmu powierzchni w budynkach przeznaczonych na użytek własny właściciela. Nowe umowy najmu obejmowały 17% popytu, a umowy przednajmu w pierwszym kwartale tego roku stanowiły 10% – wylicza Dorota Kościelniak, dyrektor regionalny Colliers International we Wrocławiu.
Istniejąca powierzchnia biurowa na rynku wrocławskim to blisko 1,2 mln mkw., co plasuje miasto na drugim miejscu wśród biurowych rynków regionalnych. W 2019 r. deweloperzy oddali do użytku rekordową ilość niemal 147,3 tys. mkw. powierzchni biurowej. W pierwszym kwartale bieżącego roku zakończono wspomnianą siedzibę Techlandu, zaś w budowie nadal pozostaje prawie 130 000 mkw. Z kolei współczynnik pustostanów od początku 2019 roku systematycznie wzrastał. W pierwszych miesiącach 2020 roku nieznacznie (o 0,7 p.p.) spadł i wynosi obecnie 11,8%.
– Pierwszy kwartał 2020 roku zbiegł się z początkiem pandemii COVID-19. Wprowadzone zmiany w normalnym funkcjonowaniu i organizacji życia spowodowały chwilowe zamieszanie niemalże we wszystkich sektorach gospodarki, również na rynku nieruchomości. Pomimo tego ruch na rynku nowoczesnych powierzchni biurowych we Wrocławiu pozostał duży – do końca marca wynajęto ponad 47 tys. mkw., z czego aż w 83% transakcji brały udział firmy z sektora IT. Na tę chwilę trudno podać dokładną prognozę rynku biurowego na najbliższe miesiące. Można jednak stwierdzić, że zmiany spowodowane globalnym rozprzestrzenianiem się koronawirusa wpływają w ogromnym stopniu na kształtowanie się nowych trendów rynkowych oraz społecznych. Tym samym wszyscy będą mieli do czynienia z nowymi standardami odmienionej rzeczywistości – mówi Dorota Kościelniak.
Kolejny hub biznesu rośnie na południu
W 2020 roku biznesowe centrum miasta zostanie poszerzone o obszar południowy, gdzie powstają nowe projekty biurowe, jak Centrum Południe, budowane przez szwedzki koncern Skanska oraz MidPoint 71, projekt Echo Investment.
Kompleks Centrum Południe docelowo będzie się składał z pięciu budynków o łącznej powierzchni około 85 tys. metrów kwadratowych. W pierwszym etapie, który ruszył w 2018 roku, powstają dwa budynki, które zaoferują najemcom około 26 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jeden z nich będzie miał 15 kondygnacji, a drugi sześć. Autorem projektu architektonicznego pierwszego etapu inwestycji jest pracownia APA Wojciechowski. Zakończenie budowy planowane jest na trzeci kwartał 2020 roku.
Z kolei w czternastokondygnacyjnym budynku MidPoint71, z niższą, sześciokondygnacyjną podstawą, znajdzie się blisko 37 tysięcy mkw. powierzchni biurowej. Za projekt architektoniczny inwestycji odpowiada pracownia Medusa Group. Pierwsi najemcy wprowadzą się tam pod koniec 2021 roku.
Wznowiono również roboty przy budowie biurowca Wielka 27, vis-a-vis Sky Tower. W liczącym 14 pięter biurowcu powstanie ponad 10 tys. metrów kwadratowych powierzchni najmu. Jego projekt przygotowało biuro architektoniczne Chamielec Architekci. Planowany termin ukończenia to IV kwartał 2022 roku.
Nowe biurowce wokół Rynku
Dopełnieniem ścisłego centrum miasta będą z kolei dwa biurowce: Brama Oławska oraz Infinity. Pierwszy z nich to obiekt, który przy ulicy Oławskiej 35 postawi spółka Tower Inwestycje z Grupy PZU. W tym miejscu od 1970 roku stał budynek PZU projektu Ryszarda Natusiewicza. Ze względu na stan techniczny stary biurowiec został rozebrany w 2017 roku.
Nowy budynek będzie miał 7 kondygnacji naziemnych oraz 3 podziemne z ponad 140 miejscami parkingowymi. Łączna powierzchnia najmu wyniesie ponad 14 tys. metrów kwadratowych. Zgodnie z zapowiedziami inwestora, będzie stanowił zamknięcie i uporządkowanie ostatniego niezabudowanego fragmentu skrzyżowania ulic Oławskiej i Piotra Skargi. Projekt uwzględnia również poszerzenie chodnika i stworzenie podcieni na całej długości elewacji frontowej, co znacznie zwiększy komfort osób czekających na pobliskim przystanku.
Z kolei Infinity to projekt realizowany na działce przy skrzyżowaniu ulic Legnickiej i Nabycińskiej, tuż przy placu Jana Pawła II, wspólnie przez Avestus Real Estate i European Property Investors Special Opportunities 4, fundusz zarządzany przez Tristan Capital Partners. Projekt architektoniczny przygotowała pracownia AHR Architects.
– Jesteśmy w trakcie finalizacji niezbędnych procesów administracyjnych, projektowych oraz prowadzimy ostatnie rozmowy zmierzające do wyłonienia generalnego wykonawcy inwestycji. Niestety, obecna sytuacja związana z pandemią koronawirusa dodatkowo wydłużyła te procesy i spowodowała kolejne przesunięcia w terminie rozpoczęcia właściwej budowy. Avestus Real Estate planuje rozpocząć ją w III lub IV kwartale bieżącego roku – zapowiada Krzysztof Wielgus, reprezentujący inwestora.
W ramach inwestycji powstanie siedmiokondygnacyjny kompleks biurowy klasy A, w którym znajdzie się m.in. 18 727 mkw. powierzchni biurowej, 1 561 mkw. powierzchni przeznaczonej na handel i usługi oraz trzypoziomowy podziemny garaż, oferujący 303 miejsca postojowe. Z kolei z myślą o rowerzystach powstanie 60 stanowisk rowerowych w zamkniętej strefie, szatnie oraz prysznice.
Prywatne akademiki w cenie
Rośnie również znaczenie aparthoteli, condohoteli, starterów, czyli mieszkań o powierzchni kilkunastu mkw. oraz prywatnych akademików – zwłaszcza po informacji, że w 2020 we Wrocławiu otwarta zostanie filia brytyjskiego Coventry University.
Wśród tych ostatnich wyróżnia się projekt domu studenckiego BaseCamp, który powstaje w zabytkowych, poprzemysłowych budynkach dawnej piekarni „Mamut” przy ulicy Sienkiewicza. Jak tłumaczą przedstawiciele inwestora, ze względu na wyjątkowość architektoniczną obiektu do prac projektowych została zaangażowana Grupa 5 Architekci.
Zgodnie z zapowiedziami spółki Base Camp Wrocław, odrestaurowane istniejące i nowo projektowane części akademika – w sumie trzy budynki – będą stanowiły jedną spójną całość funkcjonalną, techniczną i przestrzenną. Łączna powierzchnia zabudowy to ponad 5646 metrów kwadratowych, a łączna liczba miejsc postojowych w garażu – 93.
Tuż obok domu studenckiego, vis-a-vis ogrodu botanicznego, stanie nowy hotel z 240 pokojami. Zarządzać obiektem – w ramach dzierżawy od właściciela, czyli firmy budującej akademiki – będzie austriacka grupa hotelowa Vienna House. Otwarcie planowane jest na pierwszy kwartał 2022 roku.
Jak zapowiadają przedstawiciele operatora, hotel Vienna House Easy Wrocław zaoferuje 236 pokojów dwuosobowych w dwóch kategoriach oraz 4 apartamenty. W obiekcie znajdzie się także centrum konferencyjne o powierzchni 360 metrów kwadratowych, strefa fitness, restauracja i lobby z barem. Na parkingu podziemnym zmieszczą się 44 pojazdy, w planach jest wypożyczalnia rowerów oraz stacja do ładowania samochodów elektrycznych.
