Kupujesz mieszkanie we Wrocławiu?

Kupując mieszkanie musisz wziąć pod uwagę szereg czynników, poczynając od wyboru pomiędzy lokalem nowym a używanym, poprzez własne możliwości finansowe i oczekiwania co do miejsca zamieszkania, na bezpieczeństwie ulokowanych pieniędzy kończąc. Sprawdź, co radzą eksperci.

Jak wynika z danych REAS, firmy doradczej zajmującej się rynkiem mieszkaniowym, w ciągu ostatniego roku deweloperzy sprzedali w stolicy Dolnego Śląska ponad 10 tys. mieszkań. To dane rekordowe – tak dobrych wyników jeszcze nie notowano. Równie imponująco wygląda podaż – przez ostatnie cztery kwartały na wrocławski rynek trafiło 9,7 tys. nowych mieszkań. Jeśli więc myślisz o kupnie własnego M, jest w czym wybierać, a do tego dochodzi jeszcze rynek wtórny. Zapytaliśmy ekspertów branży deweloperskiej o kilka aspektów, które trzeba wziąć pod uwagę, podejmując decyzję o zakupie mieszkania.

Mieszkanie nowe czy używane?

– Od kilku lat rynek mieszkań deweloperskich kwitnie, a mieszkania i domy z „pierwszej ręki” są wybierane zdecydowanie chętniej, niż te z rynku wtórnego – mówi Marta Mikulska z biura JOT-BE Nieruchomości. Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest fakt, że olbrzymia podaż ze strony deweloperów pozwala wybrać mieszkanie lub dom dopasowane do naszych wyobrażeń o idealnym lokum.

– Liczba inwestycji obecnie oferowanych do sprzedaży we Wrocławiu i w jego najbliższych okolicach przekracza 325 – od niewielkich osiedli domów jednorodzinnych po olbrzymie inwestycje obejmujące kilkaset mieszkań. Wśród nowych mieszkań sporo jest gotowych do odbioru lub na końcowym etapie budowy – zatem dostępnych od ręki, podobnie jak mieszkania na rynku wtórnym – wyjaśnia Marta Mikulska. Z drugiej strony – podkreśla ekspertka – w przypadku najbardziej atrakcyjnych osiedli, takich jak Biskupin czy Borek, oferta deweloperska jest węższa niż popyt. Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper, tłumaczy, że kupno mieszkania to inwestycja i obecnie jedna z najlepszych lokat kapitału.

– Dlatego już na samym początku trzeba rozważyć, czy lepiej zainwestować środki w nowoczesną substancję czy w starą, niejednokrotnie niedoskonałą tkankę. Mieszkania na rynku pierwotnym powstają na podstawie nowoczesnych rozwiązań, spełniających restrykcyjne normy w zakresie izolacyjności cieplnej czy akustycznej, dzięki czemu kupujący zyskuje pewność, że jego przyszłe lokum jest realizowane przez solidnego dewelopera – podkreśla Nalberczyński.

Jakość, cena, bezpieczeństwo

Zgadza się z nim Marcin Zieliński, dyrektor generalny Blockpol-Developer, który zaznacza, że nowe mieszkania mają zazwyczaj znacznie lepszą jakość wykonania, nowoczesne technologie i zaawansowane materiały budowlane – coś, o czym deweloperzy kilkadziesiąt lat wstecz mogli tylko pomarzyć.

– Na rynku pierwotnym spotykamy się też z licznymi udogodnieniami, jak windy, duże tarasy, podziemne parkingi, idealnie równe ściany, piękne klatki schodowe czy monitoring – wylicza Zieliński. Z kolei mieszkania używane, z tzw. wielkiej płyty, cechuje ograniczony czas żywotności, brak spełnionych norm akustycznych, cieplnych czy problem z indywidualnym rozliczeniem mediów.

– Bardzo często mieszkańcy mają kłopoty ze znalezieniem miejsca parkingowego lub atrakcyjnej strefy do odpoczynku. Istotnym problemem jest także brak ocieplenia budynków, co zimą wpływa na zwiększone koszty ogrzewania mieszkania, a latem obniża komfort w jego wnętrzu – ostrzega Eryk Nalberczyński. Eksperci przypominają, że bez względu na pierwotny cel zakupu mieszkania, łatwiej wynająć jest mieszkania z rynku pierwotnego – najemcy są skłonni zapłacić więcej za ładne, nowocześnie urządzone lokum na deweloperskim osiedlu, zwłaszcza jeśli jest dobrze zlokalizowane. Liczy cię też cena. Statystycznie ceny metra kwadratowego mieszkań w tzw. stanie deweloperskim oraz wykończonych lokali na rynku wtórnym są do siebie zbliżone. Średnia dla Wrocławia waha się od kilku miesięcy w okolicy 6000 zł za metr kwadratowy i jest nieco wyższa na rynku deweloperskim – im mniejsze i bardziej atrakcyjnie zlokalizowane mieszkanie, tym droższy metr kwadratowy.

– Po bardziej wnikliwym porównaniu ofert widać jednak wyraźnie, że cena ofertowa mieszkań z rynku wtórnego, ale w standardzie pozwalającym w nich zamieszkać bez ponoszenia nakładów na wykończenie, jest co najmniej o kilkadziesiąt tysięcy złotych wyższa od identycznego metrażu kupionego u dewelopera. Większość klientów woli zatem w zaoszczędzonej kwocie wykończyć nowe mieszkanie „pod klucz”, według własnych potrzeb i upodobań – tłumaczy Marta Mikulska. Ważne są też koszty utrzymania, a konkretnie – czynszu. Na nowych osiedlach jest on zdecydowanie niższy lub nawet nie ma go wcale.

– Różnica może sięgać nawet 600-800 zł miesięcznie dla mieszkań w identycznym metrażu, dlatego chętniej wybierane są mieszkania nowe – podkreśla Marta Mikulska. Warto także przyjrzeć się kwestiom formalnym związanym z zakupem nieruchomości.

– Klientów dokonujących transakcji na rynku pierwotnym chroni tzw. ustawa deweloperska, która reguluje cały proces zakupowy – m.in. obowiązek podpisywania umowy w formie aktu notarialnego, przygotowania prospektu informacyjnego dla każdej inwestycji i gromadzenie środków klientów na specjalnych rachunkach powierniczych. W przypadku rynku wtórnego brak podobnych procedur – wyjaśnia Eryk Nalberczyński. Marta Mikulska tłumaczy, że szczególnie w przypadku rachunków powierniczych zamkniętych, klienci, kupując przysłowiową „dziurę w ziemi”, są zabezpieczeni przed skutkami ewentualnej plajty dewelopera. To jednak nie znaczy, że na lokale z rynku wtórnego popytu nie ma.

– Widać wyraźnie, że mieszkania „z drugiej ręki” są niezmiennie bardzo chętnie wybierane przez osoby, które kupują lokal w celach inwestycyjnych. 2-3-pokojowe, używane mieszkania zlokalizowane w centrum Wrocławia, szczególnie w pobliżu uczelni wyższych, dają niemal gwarantowaną stopę zwrotu inwestycji w ciągu kilkunastu lat – wylicza Marta Mikulska. Atutem mieszkań z rynku wtórnego jest też to, że doskonale wiemy, co kupujemy. Możemy porównać nasze lokum z sąsiednimi, porozmawiać z sąsiadami o jakości życia w danym miejscu, a okolica najczęściej jest bardzo dobrze zagospodarowana i wprowadzając się mamy od razu dostęp do pełnej infrastruktury.

– Jednak to mieszkanie z rynku pierwotnego pozwala w miarę możliwości ustalić rozmieszczenie ścian, pomieszczeń – a deweloperzy często idą klientom na rękę i obniżają cenę metra kwadratowego. Kupując mieszkanie nowe czekają na nas niższe koszty transakcyjne – brak podatku czynności cywilno-prawnych, brak kosztu pośrednictwa – zaznacza Marcin Zieliński.

Na co zwrócić uwagę?

Kupując mieszkanie trzeba – jak podkreślają eksperci – wziąć pod uwagę przede wszystkim własne oczekiwania i możliwości finansowe.

– Warto zastanowić się nad preferowanym metrażem, liczbą pomieszczeń, lokalizacją. Równie ważny dla komfortu życia jest preferowany rodzaj zabudowy – to, czy lepiej czujemy się na osiedlu z wysokimi blokami, czy niską zabudową, a może preferujemy ogrodzone kamienice. Należy przeanalizować wiek bloku, użytą technologię, materiały, ogólny stan – elewacji, dachu, klatek schodowych, wind – radzi Marcin Zieliński. Wybierając swoje wymarzone lokum, nie zapominajmy o kwestiach mających największy wpływ na komfort codziennego życia – standard wykonania i lokalizację osiedla.

– Sprawdźmy, jak osiedle jest skomunikowane z najważniejszymi punktami w mieście, czy w pobliżu znajdują się przystanki komunikacji miejskiej, czy są dobre drogi dojazdowe, ciągi piesze, jaki jest dostęp do zaplecza handlowo-usługowego, edukacyjnego, sportowego, opieki medycznej oraz do instytucji kultury – wylicza Eryk Nalberczyński. Idealne połączenie to osiedle samowystarczalne, ale jednocześnie dobrze skomunikowane z całym miastem.

– To zapewni nam właściwy city-life balance – swobodę życia codziennego i niezależność w zarządzaniu własnym czasem. Osiedla ze słabo rozwiniętą infrastrukturą, budowane na obrzeżach miasta w niskim standardzie, dla samych mieszkańców mogą okazać się w przyszłości pułapką, z której wychodzimy rano i wracamy wieczorem – dodaje Eryk Nalberczyński. Sprawdź, zanim kupisz Jeżeli wybieramy mieszkanie z rynku pierwotnego, sprawdźmy informacje o deweloperze i generalnym wykonawcy.

– Wiele negatywnych opinii powinno nas zaalarmować, ale pamiętajmy o uniwersalnej prawidłowości, że komentarze w sieci wystawiają przede wszystkim klienci niezadowoleni. Zatem pojedyncze niepochlebne opinie mogą się zdarzyć nawet najlepszym firmom – tłumaczy Marta Mikulska. Dowiedzmy się, jaka jest kondycja finansowa spółki, której zamierzamy powierzyć swój kapitał, co mówią o niej sprawozdania finansowe i dokumenty KRS.

– Przyjrzyjmy się posiadanym certyfikatom, wyróżnieniom i nagrodom. Zapoznajmy się z dokumentacją dotyczącą samej inwestycji, porozmawiajmy z klientami, którzy już dokonali zakupu bądź z mieszkańcami osiedli. Pamiętajmy, że kupno mieszkania to lokata naszego kapitału, która ma procentować, a nie tracić na wartości – radzi Eryk Nalberczyński. Z kolei w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego, warto skorzystać z usługi doświadczonego biura nieruchomości, które przeprowadzi nas bezpiecznie przez wszystkie aspekty formalne, sprawdzi księgę wieczystą i uchroni przed kosztownymi pomyłkami.

– Kupując jakikolwiek lokal, szczególnie na obrzeżach miasta, sprawdźmy koniecznie plany zagospodarowania miejscowego i w miarę możliwości poszukajmy informacji o planach właściciela sąsiednich działek. Może się okazać, że zamiast cieszyć się „zaciszną okolicą”, przez kilka lat będziemy sąsiadować z hałaśliwą budową – wyjaśnia Marta Mikulska. Warto też odwiedzić mieszkanie lub teren inwestycji w różnych porach dnia. Dzięki temu sprawdzimy, jak wygląda rzeczywisty czas dojazdu do centrum i naszego miejsca pracy w godzinach, kiedy rzeczywiście się przemieszczamy. Sprawdzimy też przy okazji, jaki jest poziom hałasu. Gdy już podejmiemy decyzję, warto – podczas odbioru technicznego nowego mieszkania lub ostatecznych oględzin mieszkania z rynku wtórnego – skorzystać z usług doświadczonego rzeczoznawcy, który wyszuka za nas usterki.

– Przy zakupie nowego mieszkania trzeba pamiętać, że powierzchnia projektowa i powierzchnia powykonawcza z zasady różnią się między sobą. To naturalne, natomiast różnica może sięgać nawet kilku metrów kwadratowych w przypadku dużych lokali. Warto zatem przed odbiorem technicznym samodzielnie wymierzyć nowe mieszkanie, a jeżeli pomiar znacząco odbiega od wymiarów powykonawczych zrealizowanych przez dewelopera – zlecić dodatkowy pomiar uprawnionemu geodecie – radzi Marta Mikulska.

Warto negocjować

Przy zakupie nowego mieszkania, można też spróbować ponegocjować z deweloperem.

– Nie jest to łatwe zadanie, ale warto się go podjąć. Jest możliwe, aby zejść z ceny za metr kwadratowy mieszkania, a także uzyskać dodatkowe bonusy. Wszystko zależy od argumentacji kupującego, a także od zasadności jego uwag, które potencjalnie miałyby obniżyć wartość mieszkania – podkreśla Marcin Zieliński. Zgadza się z tym Marta Mikulska, która podkreśla, że negocjować zawsze warto, choć wszystko zależy od polityki i renomy dewelopera.

– Przy obecnym nasyceniu rynku pierwotnego, deweloperzy mocno konkurują już cenami ofertowymi i większość upustów nie przekracza kilku tysięcy złotych, szczególnie w przypadku najbardziej atrakcyjnych lokali. Warto negocjować bonusy, takie jak parapety, wideodomofon oraz rabaty na powierzchnie dodatkowe – miejsca postojowe i komórki lokatorskie – wylicza Mikulska. Eksperci zwracają również uwagę, że sprzedaż oferty deweloperskiej podlega wahaniom sezonowym.

– Dlatego istnieje prawdopodobieństwo, że łatwiej będzie nam negocjować warunki w styczniu lub podczas wakacji, niż w ostatnim kwartale roku. Natomiast możliwość gotówkowego sfinansowania zakupu, zasadniczo wzmacnia naszą pozycję negocjacyjną na rynku wtórnym – dodaje Marta Mikulska. Eryk Nalberczyński tłumaczy, że cena zakupu mieszkania jest wypadkową wielu czynników, spośród których najistotniejsze to lokalizacja inwestycji i jej standard.

– Osiedla o ponadprzeciętnych parametrach zawsze będą się cieszyć zainteresowaniem klientów, bez względu na promocje czy sezonowe upusty, które niejednokrotnie mają przyciągnąć naszą uwagę do mniej atrakcyjnego produktu. Ważne, aby cena była adekwatna do lokalizacji i oferowanego standardu – podkreśla Nalberczyński. Sezonowe promocje nie powinny więc przesłonić ewentualnych niedogodności.

– Sprawdźmy, czy osiedle ma drogi dojazdowe, chodniki, komunikację miejską czy zaplecze handlowo – usługowe zamiast skupiać się na okazyjnych upominkach, które nie zrekompensują nam jego wad, jak np. brak tramwaju w pobliżu osiedla – dodaje Eryk Nalberczyński. Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, często związana z zaciągnięciem kredytu na kilkadziesiąt lat. Warto więc dobrze zastanowić się, czego oczekujemy od naszego wymarzonego M, na co możemy sobie pozwolić i co jest dla nas najważniejsze, jeśli chodzi o komfort życia. Eksperci podkreślają, że decyzji nie należy podejmować pochopnie i warto sprawdzić każdy, nawet najdrobniejszy szczegół. Wtedy ryzyko, że wybór okaże się błędny, znacznie spada.