Jednymi z coraz częściej pojawiających się pytań ze strony kupujących mieszkania są te dotyczące rozwiązań proekologicznych, pozwalających choćby w najmniejszym stopniu ochronić klimat czy poprawić zanieczyszczone w miastach powietrze. Czy deweloperzy są w stanie sprostać rosnącym wymaganiom?

Sektor deweloperski korzysta ze sprzyjającej koniunktury gospodarczej i cały czas poprawiającej się sytuacji finansowej polskiego społeczeństwa. Konsekwencją tego jest liczba nowo powstających projektów i rozpoczynanych przez deweloperów budów. W pierwszym półroczu 2019 roku rozpoczęto realizację 115 tysięcy nowych mieszkań w skali całego kraju i jest to wynik o 1,5 % lepszy niż w analogicznym okresie w roku 2018. Z drugiej strony niemal wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości dostrzegają pojawiające się na horyzoncie wyzwania – gospodarcze spowolnienie, postępujący wzrost cen, co bezpośrednio może się przełożyć na mieszkaniowy popyt, a także rosnącą presję ze strony konieczności ochrony naszego środowiska.

Smog – największy problem dużych miast

Złe powietrze to najbardziej palący, szczególnie zimą, i dotykający niemal wszystkich mieszkańców średnich i dużych miast w Polsce problem. To właśnie dlatego szukający nowego mieszkania klienci biorą pod uwagę coraz więcej czynników, które choćby w najmniejszym stopniu mogą podnieść komfort mieszkania szczególnie w jesienno-zimowych okresie, ale też starają się wybierać takie rozwiązania, które będą bardziej korzystne dla środowiska.

W tym przypadku generalne oczekiwania można podzielić na dwie podstawowe grupy: kwestii związanych z dostępem do terenów zielonych bądź ich nasadzaniem przez deweloperów oraz rozwiązań technologicznych, które już w samej nieruchomości są w stanie czy to powietrze poprawić czy zaoszczędzić nieco użytkowanej energii.

Zieleń. Coraz więcej zieleni

Statystyki wskazują, że zdecydowana większość klientów rynku nieruchomości chętniej kupuje mieszkania w pobliżu parków. Mało tego, jak czytamy w raporcie przygotowanym przez portal domiporta.pl, sąsiedztwo terenów zielonych skłania nas do większego w tym celu wydatku – ten czynnik wskazało aż 74 proc. ankietowanych.

Sąsiedztwo terenów zielonych to jednak tylko część układanki. Klienci coraz większą, a nierzadko największą uwagę przykładają do działalności w tej kwestii dewelopera – czy na danym osiedlu planuje zasianie trawników czy posądzenie większej liczby drzew, które są naturalną barierą ochronną dla zanieczyszczeń czy coraz bardziej latem doskwierających upałów, czy w końcu samo budownictwo pozostaje w zgodzie z wymaganiami, jakie niesie za sobą ochrona klimatu i wspieranie ekologii.

Rodzi się więc pytanie czy deweloperzy, szczególnie ci działający w największych polskich miastach, mają świadomość, że rozwiązania ekologiczne, chroniące nasz klimat, również w kontekście mieszkalnictwa są dziś koniecznością?

– Oczywiście, że tak. Jako deweloperzy zrozumieliśmy, że musimy dbać o środowisko bardziej niż do tej pory. Choć są firmy, które od lat wdrażają fenomenalne prośrodowiskowe rozwiązania, to dzisiaj można powiedzieć, że następuje „przebudzenie” całej branży. Z jednej strony wynika to z rosnącej świadomości inwestorów i przyjmowania na siebie większej odpowiedzialności za losy planety, a z drugiej zrozumienia, że tego oczekują od nas klienci. I bardzo dobrze! Chcemy jako branża mówić szczerze i nawołujemy naszych członków do eko idei nie tylko powołując się na szczytne cele – analizuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Efektywność oraz ekologiczna oszczędność wykorzystania energii

Zielone i ekologiczne budownictwo to trend przyszłości, który jednak już dziś jest coraz częściej i szerzej w miejskiej przestrzeni obecny. Nie może być jednak inaczej, ponieważ czyste powietrze staje się towarem deficytowym, a ekologia priorytetem dla coraz większej części polskiego społeczeństwa. Czy jednak rzeczywiście jest tak, że klienci szukający mieszkań zwracają uwagę na to, czy deweloper dba o ekologię, klimat i czy w realizowanych przez niego inwestycjach są wdrażane rozwiązania wychodzące naprzeciw tym oczekiwaniom? 

– I tak, i nie – mówi Konrad Płochocki z PZFD. – Po pierwsze widzimy, że nasi klienci kupują nowe mieszkanie bo wiedzą, że nowoczesne budownictwo jest po prostu bardziej eko. Ale nie zawsze wiedzą o konkretach – dodaje.

Jak wylicza Płochocki, deweloperzy budują obecnie budynki, które zużywają maksymalnie 85kwh/m2/rok. Dla porównania mieszkanie w wielkiej płycie to ok. 350, a nieocieplony dom z okresu PRL to 550-600 kwh/m2/rok.

– Co to oznacza w praktyce? Wspomniany 100 metrowy dom to średnio 84 tony co2 rocznie! Dla 100 metrowego mieszkania deweloperskiego to 13 ton. Różnica 6,5-krotna! Do tego żaden deweloper od trzech dekad nie podłączył budynku wielorodzinnego do własnego pieca węglowego. Stosujemy ciepło systemowe czy gaz, dzięki czemu nie dokładamy swojej cegiełki do niskiej emisji, czyli smogu – w cieple systemowym filtry wyłapują takie rzeczy jak azotanu czy PM 10, co w przypadku indywidualnych pieców węglowych trafia wprost do atmosfery – podkreśla dyrektor generalny PZFD.

Chcemy być eko już nie tylko poprzez segregację śmieci czy zużywanie mniejszych ilości wody. Z pomocą nam, a stwarzając wyzwanie dla samych deweloperów, przychodzi Unia Europejska, która od 2021 roku wprowadza restrykcyjne w tej kwestii regulacje.

Kluczowym dokumentem jest tu Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która zobowiązuje państwa członkowskie, by wszystkie nowe budynki miały niemal zerowe zużycie energii.

Niestety już dziś wiemy, że Polska może się z tych zobowiązań nie wywiązać – jest nam bardzo daleko do zrealizowania unijnych celów energetyczno-klimatycznych już 2020 roku w ogóle. Chodzi tu o energię odnawialną, emisję gazów cieplarnianych i właśnie energetyczną efektywność. Jak wskazuje jednak Konrad Płochocki, sektor deweloperski do tych regulacji się stosuje, znacząco wyprzedzając pod tym względem inne sektory gospodarki.

– To właśnie zwarte budownictwo deweloperskie jest ekologiczne – stwierdza Konrad Płochocki. – I to najlepiej wysokie. Wbrew mniemaniu większości domków pośród zieleni to zbrodnia na środowisku. Przy rozproszonej zabudowie jednorodzinnej 30% całego terenu to komunikacja – pod asfaltową drogą niestety nawet dżdżownica nie przeżyje. To setki drzew wyciętych pod nową linię energetyczną, wodociąg, kanalizację i tysiące domków opalanych własnym piecem – często węglowym (albo i śmieciami) – zauważa.

– Nowi mieszkańcy, aby dojechać do swoich domów, kupią auta, będą stali w korkach, produkując spaliny. Do pracy – autem, na zakupy – autem, dzieci do szkoły – itd. Nie przyjadą rowerem albo hulajnogą do centrum, a prawie na pewno nie przyjdą na własnych nogach. Jak bardzo nie wydawałoby się to niepopularne, to właśnie wysokie budownictwo deweloperskie jest najbardziej ekologiczne. Pozwala lepiej wykorzystać dostępną przestrzeń, stymuluje korzystanie z transportu publicznego, rowerów, hulajnóg, carsharingów – stwierdza Konrad Płochocki.

Technologia największym sprzymierzeńcem

Biorąc jednak pod uwagę sektor deweloperski, rozwój technologiczny już dziś dostarcza nam wiele rozwiązań, które coraz częściej są również w Polsce stosowane, niektóre od wielu lat.

Pierwszym i podstawowym są wysokiej jakości okna, które bezpośrednio wypływają na zużycie w lokalu energii cieplnej. Przy czym ważny jest tu nie tylko sam produkt, ale też montaż.

Kolejny element to coraz częściej stosowane przez deweloperów kolektory słoneczne i rozwiązania fotowoltaiczne, częściej jednak znajdujące zastosowanie w osiedlach domów jednorodzinnych (wolnostojących, bliźniaczych). W przypadku mieszkań jest to już bardziej skomplikowane, co nie znaczy, że nie jest możliwe.

W odniesieniu do budynków wielorodzinnych, oprócz uwarunkowań architektonicznych i technologicznych, istotne są formalności i pozwolenia, co dotyczy przede wszystkim już wybudowanych i znajdujących się pod zarządzaniem wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej mieszkań. Dobrą wiadomość jest jednak taka, że elementy fotowoltaiki w niektórych przypadkach i pod pewnymi warunkami zamontować można nawet na własnym balkonie.

Kolejne elementy wyposażenia mieszkań i domów coraz częściej pojawiające się już na etapach projektów to oczywiście rekuperacja, czyli w energooszczędna wentylacja pomieszczeń – dostarczenie świeżego powietrza z zewnątrz przy jednoczesnym wyprowadzeniu powietrza zanieczyszczonego z wysoką zawartością CO2 oraz częściowym odzyskiwaniu ciepła, pozwalająca na znaczne oszczędności oświetlenia LED, ale też zbiorniki na deszczówkę czy tzw. systemy domów inteligentnych (smart home), pozwalające na planowe i zdalne zarządzanie zużyciem mediów również w mieszkania w wielorodzinnych budynkach.

Rosnąca z każdym rokiem świadomość uczestników rynku nieruchomości w kwestii ekologii – w tym również jego komercyjnej części – widoczna jest też poprzez realizację inwestycji posiadających tzw. zielone certyfikaty (Breeam, Leed, HQE), które przyznawane są po spełnieniu restrykcyjnych dotyczących energooszczędności i ekologiczności parametrów.

Osiedla domów wielorodzinnych bardziej eko?

Konrad Płochocki nie pozostawia złudzeń.

– Podstawa 40-piętrowego wieżowca (150 metrów w wysokości) ma mniej więcej tyle, co cztery duże, parterowe domy o powierzchni 250 m2 (z garażem i pomieszczeniami technicznymi). Przykładowo, wieżowiec apartamentowy przy placu Grzybowskim w Warszawie, który ma 236 mieszkań, zajmuje w podstawie wieży ok. 1000 m2. Średnia powierzchnia mieszkania to 138 m2. Zakładając, że w takim mieszkaniu i domu mieszka tylko dwuosobowa rodzina, „zabór ziemi” na głowę to 2,11 m2 w wieżowcu deweloperskim i 125 m2 w przypadku domu – 60 razy więcej – analizuje dyrektor generalny PZFD.

– Tylko w ciągu ostatnich 50 lat ludność podwoiła swój stan – ponad 3,5 mld nowych ludzi. Miasta muszą iść w górę i stawiać na dobrą gęstość, gdzie do pracy i szkoły będzie się szło lub jechało rowerem, inaczej nie starczy zasobów tej planety – dodaje Płochocki.

Tłumaczy, że z punktu widzenia ekologii trzeba zadać pytanie, co rzeczywiście jest lepsze – wygoda jednostki i „eko” dom pod miastem czy gęste miasta ograniczające przeznaczanie nowych terenów pod budownictwo?

– Na deweloperskim Manhattanie w Nowym Jorku na powierzchni 58 km2 mieszka 1,6 mln ludzi. W Los Angeles 4 mln zajmuje w niskiej, rozproszonej zabudowie 1302 km2! Co jest bardziej eko?! – podsumowuje Konrad Płochocki.