Deweloperzy mówią jednym głosem: inwestowanie w nieruchomości na wynajem to świetny pomysł, zwłaszcza przy obecnych stopach procentowych. Wrocław to jeden z najprężniej rozwijających się rynków najmu w kraju, gdzie można na tej działalności nieźle zarobić.
Wizualizacja Marina – JOT-BE
Firmy deweloperskie w zeszłym roku sprzedały we Wrocławiu ponad 10 tysięcy mieszkań. A to znaczy, że popyt w stolicy Dolnego Śląska był najwyższy w historii – generowały go nie tylko osoby szukające własnego lokum, ale też, w znacznie mierze, inwestorzy, którzy za zaoszczędzone pieniądze kupowali nowe lokale z przeznaczeniem na wynajem.
Hossa w „mieszkaniówce” nadal trwa, a nieruchomości są coraz częściej wybieraną alternatywą dla tradycyjnych lokat bankowych czy gry na giełdzie. Większość inwestorów kupuje mieszkania za gotówkę, choć nie brakuje osób, które sięgają po kredyty hipoteczne, licząc, że pieniądze zarabiane na wynajmie pokryją miesięczną ratę spłaty.
Średnie ceny transakcyjne mkw we Wrocławiu z podziałem na wybrane osiedla Wrocławia w 2017r.
Dobra inwestycja, niezależnie od koniunktury
Deweloperzy są zgodni: inwestowanie w nieruchomości na wynajem to dobry pomysł.
– Pod warunkiem, że posiada się środki finansowe na zakup nieruchomości. Można inwestować w mieszkania, jak również w lokale usługowe. Warunek to dobra lokalizacja – zaznacza Bogusław Zieliński, prezes Blockpol-Developer.
Pierre-Vincent Pasquet, dyrektor wrocławskiej agencji Bouygues Immobilier Polska, zwraca uwagę, że kupno mieszkania pod wynajem to ostatnio jedna z bardziej popularnych i bezpiecznych form lokowania pieniędzy.
– Poza tym, w przypadku inwestycji w nieruchomość, można zupełnie wyeliminować ryzyko całkowitej utraty kapitału, poprzez ubezpieczenie jej. Nie jest to możliwe w przypadku innych aktywów – podkreśla Pasquet.
Marta Mikulska z biura Jot-Be Nieruchomości przekonuje, że zakup mieszkania to dobra inwestycja, niezależnie od koniunktury.
– Owszem, zakup taki może być obarczony pewnym ryzykiem, szczególnie jeżeli planujemy sfinansować transakcję za pomocą kredytu hipotecznego lub zainwestujemy np. w nieruchomość poza dużymi aglomeracjami lub działkę. Natomiast pamiętajmy, że lokując kapitał w lokal mieszkalny, nie tylko zapewniamy sobie comiesięczny przychód, ale przede wszystkim stajemy się właścicielami konkretnego mieszkania czy domu – tłumaczy Mikulska.
Dodaje, że ten fizyczny charakter inwestycji, w przeciwieństwie do innych produktów inwestycyjnych, ma dla wielu inwestorów kluczowe znaczenie.
– Wielu klientów robi zakupy nieruchomości z myślą o długoterminowej perspektywie, traktując je jako zabezpieczenie na czas emerytury lub docelowe mieszkanie dla swoich małych jeszcze dzieci – wyjaśnia Marta Mikulska.
Wizualizacja Blockpol-Developer
Mieszkanie lepsze od lokaty
W sytuacji, gdy stopy procentowe utrzymują się na rekordowo niskim poziomie, inwestowanie w nieruchomości staje się dużo bardziej opłacalne, niż choćby lokaty bankowe.
– Lokaty pozwalają zarobić jedynie nieco ponad 2% w skali roku, podczas gdy zakup atrakcyjnego lokum na wynajem w doskonałej lokalizacji, pozwoli na przynajmniej dwukrotnie większy zysk – mówi Pierre-Vincent Pasquet.
Marta Mikulska przypomina, że w pierwszym kwartale bieżącego roku wartości stóp procentowych w Polsce były ujemne, co oznacza, że depozyty bankowe zaczęły przynosić straty.
– Analitycy firmy REAS szacują, że aż 30% zakupów nowych mieszkań, zrealizowanych w 2016 roku w największych miastach, dokonali inwestorzy indywidualni, kupujący mieszkania z zamiarem późniejszego ich wynajęcia – tłumaczy Mikulska.
Bogusław Zieliński zaznacza, że dopóki zyski z wynajmu będą dużo wyższe od lokat, wielu inwestorów będzie wycofywać środki pieniężne z banków.
– W 2016 roku zakup mieszkań za gotówkę wynosił prawie 60% wszystkich transakcji mieszkaniowych, co świadczy o dużej popularności inwestowania w mieszkania na wynajem – podkreśla prezes Blockpol-Developer.
To, ile dokładnie można na wynajmie zarobić – jak podkreślają znawcy branży – zależy od kilku czynników, m.in. lokalizacji, standardu i wielkości lokalu oraz naszej strategii najmu.
– Modelowa stopa zwrotu dla mieszkań szacowana jest na 6-7%. Natomiast, przy uwzględnieniu okresów przestoju w najmie, okresowych wahań rynkowych cen najmu oraz niezbędnych do poniesienia nakładów, związanych z odświeżaniem i wyposażaniem mieszkania, szacujmy dla swojego bezpieczeństwa 4,5-5%. Zakładamy, że zakup lokalu mieszkalnego – samodzielnego mieszkania – powinien zwrócić się w okresie do 15 lat od zakupu – wylicza Marta Mikulska.
Bogusław Zieliński zwraca uwagę, że stopa zwrotu może nawet wynieść do 8%.
– Zakładając, że mamy ciągłość wynajmu oraz płacących klientów – zaznacza Zieliński.
Inwestucjąc w nieruchomość, trzeba pamiętać, że będziemy musieli dopasować cenę najmu naszego mieszkania do oczekiwań rynkowych.
– Oferty wyraźnie droższe od średniej dla danego segmentu, po prostu nie znajdą chętnych, chociażby dlatego, że użytkownicy popularnych wyszukiwarek ofert pominą je w wynikach lub w ogóle znajdą się poza zakresem wyszukania – tłumaczy Marta Mikulska z Jot-Be Nieruchomości.
Eksperci wyliczają, że we Wrocławiu możemy śmiało liczyć na zysk z wynajmu rzędu 1 100-2 000 zł miesięcznie – już po odliczeniu wszelkich kosztów i zryczałtowanego podatku od przychodu z najmu w wysokości 8,5%.
Wizualizacja Marina JOT-BE
Wizualizacja Marina JOT-BE
Najem krótko – czy długoterminowy?
Na to pytanie – jak podkreślają eksperci – nie ma prostej i jednoznacznej odpowiedzi.
– Praktycznie każda zmiana najemcy wiąże się z koniecznością poniesienia pewnych kosztów – choćby przestoju w okresie najmu, konieczności odświeżenia mieszkania czy zakupu dodatkowego wyposażenia zgodnego z życzeniem najemcy. Popyt jest olbrzymi, ale podaż ofert także bardzo duża – w związku z tym rosną oczekiwania klientów, którzy mają w czym wybierać i oczekują czystych i zadbanych mieszkań, wyposażonych może nie luksusowo, ale na pewno w dobrym standardzie. Stąd większość inwestorów życzyłaby sobie jak najdłuższego okresu obowiązywania umowy – wyjaśnia Marta Mikulska.
Bogusław Zieliński tłumaczy, że wynajem długoterminowy jest bardziej opłacalny, pod warunkiem, że ceny najmu w najbliższym czasie nie ulegną zmianie.
– Minusem wynajmu krótkoterminowego jest ryzyko dużych przerw w wynajmie oraz dużych nakładów remontowych. Wynajem krótkoterminowy mieszkań może być jednak również bardzo opłacalny, wprowadzając je w system najmu na dni. Warunek, to dobra lokalizacja oraz podpisanie umowy z wyspecjalizowanymi firmami – zaznacza Zieliński.
Wynajem krótkoterminowy, jak tłumaczy Pierre-Vincent Pasquet z Bouygues Immobilier Polska, może też znacząco podnieść rentowność inwestycji.
– Jest to jednak związane z większym ryzykiem oraz wyższymi kosztami obsługi lokalu. Z pewnością na wysokie dochody można liczyć w miastach takich jak Wrocław, które są chętnie odwiedzane przez turystów – wyjaśnia Pasquet.
Dodaje, że wynajem długoterminowy wiąże się natomiast z mniejszym ryzykiem oraz niższymi kosztami utrzymania mieszkania.
– Nie ma tu również konieczności ciągłego poszukiwania osób chętnych do wynajęcia lokum. Minusem są z pewnością mniejsze zyski – podkreśla Pierre-Vincent Pasquet.
BI Polska – Jagiełły
Wrocław świetny dla inwestorów
Stolica Dolnego Śląska, obok Warszawy i Gdańska, należy do najlepszych miast, jeśli chodzi o inwestowanie w nieruchomości.
– Wrocław jest miastem akademickim, bardzo szybko i intensywnie się rozwija, mamy bardzo niskie bezrobocie, a do tego obserwujemy duży napływ obcokrajowców, zwłaszcza z Ukrainy, poszukujących pracy – podkreśla Bogusław Zieliński.
Pierre-Vincent Pasquet zauważa, że można tu uzyskać jedną z najwyższych rentowności w tego typu inwestycje.
– To właśnie w stolicy Dolnego Śląska intensywnie rozwija się przemysł, a największe międzynarodowe firmy chętnie tu lokują swoje siedziby i oddziały. To również jeden z największych polskich ośrodków akademickich i imponujące centrum kulturalne. To wszystko sprawia, że popyt na mieszkania do wynajęcia jest ogromny i wciąż rośnie – tłumaczy Pasquet.
Pierre-Vincent Pasquet, Dyrektor BI Polska
Marta Mikulska podkreśla, że ubiegłe lata były we Wrocławiu wyjątkowo korzystne dla wynajmujących. Tłumaczy, że oprócz wspomnianych już studentów, imigrantów z Ukrainy i dużych firm, na popyt wpływa też zmieniający się powoli styl życia młodych wrocławian.
– Część przyzwoicie zarabiających dwudziesto – i trzydziestoparolatków wstrzymuje się z decyzją o kredycie hipotecznym, woląc wynajmować ciekawe, ładne mieszkanie w dogodnej dla nich w danym momencie lokalizacji – wyjaśnia Marta Mikulska.
Blisko centrum i z dobrą komunikacją
Jak mówią znawcy branży, najatrakcyjniejsze pod wynajem są mieszkania w centrum Wrocławia, blisko ośrodków akademickich, a w ostatnich latach – także blisko dużych zagłębi biurowych.
– Największą popularnością wśród inwestorów cieszą się miejsca dobrze skomunikowane i ze swobodnym dostępem do miejskiej oferty – podkreśla Pierre-Vincent Pasquet.
Marta Mikulska radzi: w ofertach można przebierać – zatem dobierzmy taką, która najlepiej wpisuje się w nasz budżet i możliwości.
– Stara zasada brzmi: możliwie blisko Rynku, koniecznie z dostępem do komunikacji miejskiej. Ale oczywiście możemy wskazać szereg wyjątków, choćby spory popyt na duże nieruchomości przy południowej granicy miasta – te wynajmowane są chętnie przez managerów z kobierzyckiej strefy ekonomicznej – wyjaśnia.
Jako inwestycyjne, z myślą o młodszych i studiujących najemcach, wciąż chętnie kupowane są mieszkania w niższym standardzie. Często w starych kamienicach, bez balkonu czy zagwarantowanego miejsca postojowego, za to blisko Rynku i wyższych uczelni – zawsze wynajmują się błyskawicznie, choć siłą rzeczy generują mniejszy zysk.
– Oczywiście, branża deweloperska nie mogła przegapić swojej szansy i olbrzymiego popytu. W tym momencie, nie brakuje inwestycji po prostu dedykowanych inwestorom, z małymi mieszkaniami i mikroapartamentami. Co charakterystyczne, znajdują się w centrum, w rewelacyjnie skomunikowanych, lecz niezbyt zacisznych punktach, np. przy placu Grunwaldzkim, ulicy Grabiszyńskiej, Łowieckiej czy Kurkowej – wylicza Marta Mikulska.
Pamiętajmy jednak, że decydując się na taki lokal, do kwoty zakupu musimy doliczyć koszt związany z wykończeniem i wyposażeniem mieszkania oraz liczyć się z koniecznością zaczekania na zysk.
Wizualizacja Blockpol-Developer
