Choć ubiegły rok był dla branży deweloperskiej nieco słabszy od roku 2017, nowe mieszkania wciąż sprzedają się bardzo dobrze, a ich ceny rosną. Wrocław nadal pozostaje jednym z czołowych rynków mieszkaniowych w Polsce.

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej REAS, poświęconemu rynkowi mieszkaniowemu w 6 największych polskich miastach, deweloperzy zamknęli 2018 rok z wynikiem 64,8 tysiąca mieszkań sprzedanych i 65,7 tys. mieszkań wprowadzonych do oferty.

Przedstawiciele REAS tłumaczą, że bliska historycznego rekordu liczba wprowadzeń – po trzech kwartałach wyraźnych spadków – i finisz sprzedaży w doskonałym stylu to zamknięcie roku, jakiego nie mogli spodziewać się nawet sami zainteresowani.

Eksperci wyliczają, że 19,3 tys. mieszkań wprowadzonych w IV kwartale 2018 roku pozwoliło deweloperom działającym na 6 największych polskich rynkach powiększyć i uatrakcyjnić ofertę, co zaowocowało blisko 16-procentowym (kwartał do kwartału) wzrostem liczby transakcji.

– W rezultacie w całym roku deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi sprzedali 64,8 tys. mieszkań, osiągając drugi w historii tego sektora wynik – tłumaczą.

Przedstawiciele REAS zaznaczają, że wprawdzie liczba sprzedanych lokali zmniejszyła się w porównaniu do poprzedniego roku o około 11 proc., była jednak wyższa niż w bardzo dobrym roku 2016.

– W dodatku, dzięki wyższym cenom sprzedaży, spadek wartości zawieranych umów wyniósł w porównaniu do poprzedniego roku tylko o 4 proc., choć wciąż pozostaje otwarte pytanie, jaką marżę uda się wypracować firmom na tych przyszłych przychodach – wyjaśniają.

Na rynku nadal nie brakuje chętnych na zakup własnego M. Popyt został podtrzymany dzięki wyraźnemu wzrostowi skali kredytowania hipotecznego.

– Mniejszy wybór, przy skokowo rosnących cenach, musiał skutkować ostudzeniem zapału części nabywców. Nie oznacza to jednak, że popyt zniknął z rynku. Dla określonych grup zakup stał się faktycznie niemożliwy: bez wsparcia MdM-u ci najmniej zamożni nie są w stanie spełnić warunków uzyskania zdolności kredytowej. Z kolei kupujący mieszkania inwestycyjnie postanowili zaczekać z decyzją o kolejnej inwestycji lub zaczęli szukać okazji na rynkach, na których relacja czynszów do cen mieszkań była wciąż korzystna – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego REAS i JLL Residential Advisory.

Eksperci podkreślają, że pozytywnym zaskoczeniem w IV kwartale 2018 roku była wyjątkowo wysoka, najwyższa po rekordowym wyniku z IV kwartału 2007 roku, nowa podaż.

– Wprawdzie w całym roku liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, liczona dla sześciu aglomeracji łącznie, była niższa od tej z 2017 roku, to wobec problemów z pozyskaniem terenów inwestycyjnych, decyzji administracyjnych i brakiem wykonawców, z jakimi borykali się działający na polskim rynku deweloperzy, i tak świadczy ona o ich dużej sprawności – zaznaczają znawcy branży.

Zdaniem ekspertów REAS w otoczeniu rynku w ostatnim kwartale najważniejszym wydarzeniem były wybory samorządowe.

– We wszystkich analizowanych miastach wygrali je przedstawiciele środowisk związanych z dotychczasowymi władzami lokalnymi, zwykle opozycyjnych do władz centralnych, co generalnie oznacza kontynuację lokalnej polityki dotyczącej planowania miast i relacji z sektorem deweloperskim – wyjaśniają.

Rosną ceny mieszkań we Wrocławiu

Jak wynika z danych REAS, sprzedaż nowych mieszkań we Wrocławiu w ostatnim kwartale 2018 roku wzrosła – w porównaniu do trzeciego kwartału – o 28,1 proc. Jednak, porównując wyniki do ostatniego kwartału 2017 roku, liczba sprzedanych lokali spadła o 26,1 proc.

Stale rosną z kolei ceny mieszkań. Porównując ostatni kwartał 2018 roku z ostatnim kwartałem 2017 roku, wzrost zaliczyła zarówno średnia cena sprzedanych mieszkań (o 10,5 proc.), jak i mieszkań znajdujących się w ofercie (o 11,9 proc.).

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, głównego eksperta REAS i JLL Residential Advisory, nie jest to jeszcze koniec podwyżek.

– Choć dynamika wzrostu cen osłabła, bo powoli stabilizuje się sytuacja na rynku budowlanym, nie dotarliśmy jeszcze do punktu zwrotnego. Nie stanie się to dopóty, dopóki podaż nie zacznie przeważać nad popytem, a relacja cen do wynagrodzeń nie pogorszy się jeszcze wyraźniej. Kluczowe znaczenie dla wielkości popytu będą miały także wyższe stopy procentowe – komentuje Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes zarządu JLL.

Według raportu Metrohouse i Expandera, średnia cena w transakcjach mieszkaniowych w stolicy Dolnego Śląska wynosi obecnie 5929 złotych za metr kwadratowy.

– Jest to o ponad 10 procent więcej niż przed rokiem. Przeciętne nabywane mieszkanie zamyka się w budżecie około 350 tysięcy złotych. Najtańsze ceny metra kwadratowego w transakcjach rozpoczynały się od poziomu 4500 złotych za metr kwadratowy, ale takich transakcji było bardzo niewiele. Aby myśleć o zakupie, należy przygotować się zwykle na cenę z przedziału 5000-6000 złotych za metr kwadratowy – wylicza Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego w Metrohouse.

Spośród największych polskich miast tańsze mieszkania znajdziemy w Poznaniu (średnia cena transakcyjna to 5688 zł za mkw.) i Łodzi (4243 zł za mkw.). Więcej za lokum trzeba z kolei zapłacić w Gdańsku (6385 zł za mkw.), Krakowie (7114 zł za mkw.) i Warszawie (8611 zł za mkw.).

Jak tłumaczy Marcin Jańczuk, na rynku mieszkań we Wrocławiu w 2018 roku prym wiedli inwestorzy poszukujący produktów mieszkaniowych, które mogłyby zostać wystawione na rynek najmu.

– Powodzeniem cieszyły się mieszkania do remontu, nawet jeśli ten remont oznaczał kompleksowe przearanżowanie całego mieszkania. Jako że Wrocław i Gdańsk oferowały największe rentowności z inwestycji, trudno się dziwić, że właśnie stolica Dolnego Śląska cieszyła się tak dużym powodzeniem inwestorów, którzy oprócz najmu długoterminowego coraz częściej przestawiają się na oferowanie lokali na okresy znacznie krótsze, jak wynajmy kilkudniowe czy weekendowe – wyjaśnia Jańczuk.

Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development, czyli jednej z czołowych we Wrocławiu firm deweloperskich, przyznaje, że rok 2017 był rekordowy pod względem sprzedaży mieszkań i trudno byłoby utrzymać tak wysoką dynamikę wzrostu również w 2018 roku.

– Po kilku latach dobrej passy, zgodne z naszymi przewidywaniami, rynek nieruchomości uległ stabilizacji. To naturalne zjawisko, charakterystyczne dla branży deweloperskiej. Analizując dane rynkowe za ostatni rok, wyraźnie widać, że zarówno sprzedaż, jak i podaż nowej oferty we Wrocławiu nieco zmalały. Cena za metr kwadratowy wzrosła o około 12 procent w skali roku, a średnia cena ofertowa w stolicy Dolnego Śląska to dziś 7350 złtych. Eksperci szacują, że we Wrocławiu w ubiegłym roku sprzedanych zostało około 10 tysięcy mieszkań – wylicza Dariusz Pawlukowicz.

Jak tłumaczy Pawlukowicz, jedną z najważniejszych zmian, z którą cała branża deweloperska musiała się zmierzyć w ostatnich miesiącach, były szybko rosnące koszty wykonawstwa.

– Również ograniczenia w dostępie do gruntów pod inwestycje stały się dla wielu spółek dużym wyzwaniem. Działki pod potencjalne projekty mieszkaniowe miały zostać uwolnione dzięki uchwaleniu specustawy deweloperskiej. Jednak, jak pokazała praktyka, wnioski składane w trybie tej ustawy w skali całego kraju nie są rozpatrywane pozytywnie przez lokalne władze – dodaje przedstawiciel Vantage Development.

Co nas czeka w 2019 roku?

Jak tłumaczy Dariusz Pawlukowicz, prognozy zakładają, że po osiągnięciu stabilizacji rynek będzie utrzymywał się na obecnym poziomie.

– Jednocześnie w związku z rosnącymi kosztami wykonawstwa oraz ograniczeniami w dostępie do gruntów ceny będą prawdopodobnie nadal rosły. O tym, jaka to będzie dynamika wzrostu, przekonamy się za kilka miesięcy. Jednocześnie śmiało patrzymy w przyszłość. Dzięki naszym zasobom w banku ziemi zaplanowaliśmy w 2019 roku wprowadzenie do sprzedaży kilka interesujących projektów inwestycji – dodaje Pawlukowicz.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz z REAS, w najbliższych miesiącach i latach najważniejszą i najbardziej stabilną grupą nabywców na rynku pierwotnym będzie już duża i wciąż rosnąca grupa dość zamożnych nabywców, decydujących się na zakup ze względu na chęć poprawy warunków mieszkaniowych lub długoterminowego ulokowania pieniędzy.

– To z myślą o tej grupie deweloperzy przygotowali w ostatnim roku znaczną część swojej oferty. Choć w 2019 roku należy się spodziewać nieznacznego pogorszenia rezultatów sprzedażowych, to, dopóki stopy procentowe będą utrzymywać się na niskim poziomie, a na rynku nie pojawią się alternatywne możliwości inwestowania, można przewidywać stabilne zainteresowanie nabywaniem mieszkań nie tylko na kredyt, ale także za gotówkę: zarówno na własne potrzeby, jak i pod wynajem – zaznacza ekspertka.