We Wrocławiu mieszkania na wynajem schodzą dosłownie na pniu. Właściciel lokalu musi jednak pamiętać o przestrzeganiu kilku podstawowych zasad, które w znacznym stopniu zminimalizują ryzyko płynące z wynajmu i zapewnią mu dodatkowe źródło dochodów.

Podstawowym błędem, jaki popełniają właściciele mieszkań, to zawieranie umowy „na gębę”. Takie postępowanie to proszenie się o kłopoty. Jeśli nie spiszemy warunków najmu, mamy słowo przeciwko słowu. Nawet jeśli nie przypisujemy najemcom złych intencji, po kilku miesiącach każda ze stron może zapomnieć o części ustaleń.
Jednak nawet zawarcie umowy nie jest gwarancją spokoju. Niejednokrotnie właściciele zapominają o umieszczeniu w niej kluczowych kwestii. Absolutną podstawą jest spisywanie danych najemcy z dokumentu tożsamości i sprawdzenie jego ważności. Jeśli wynajmujemy pokój dwuosobowy lub dla pary, warto bądź mieć umowę z każdą osobą osobno, bądź na jednej umowie spisać dane obu.

W umowie bezwzględnie musi znaleźć się przedmiot najmu, kwota i termin uiszczania odstępnego, dodatkowe opłaty (np. media) oraz określenie, na jaki czas jest zawierana. Powinna określać także okres wypowiedzenia oraz zobowiązania najemcy i wynajmującego. Warto do niej dołączyć również protokół zdawczo-odbiorczy. Wbrew pozorom to coś więcej niż spisanie liczników. Zamieszczamy tu szczegółowy opis wyposażenia mieszkania i stopień jego zużycia oraz stan samego lokalu. Najbezpieczniej uzupełnić go o zdjęcia.

W internecie możemy znaleźć mnóstwo wzorów umów najmu. Jednak jeśli poważnie podchodzimy do kwestii wynajęcia naszej własności, to warto rozważyć powierzenie prawnych aspektów specjalistom. Sporządzenie profesjonalnej umowy może kosztować nawet kilkaset złotych, ale w porównaniu do ceny mieszkania czy potencjalnych kosztów procesów wcale nie jest to tak dużo.

Nierówne relacje właściciel – najemca
Zwykłe umowy najmu bardzo rzadko zawierane są w formie aktu notarialnego. Jest to spory koszt, a praktycznie nic nie daje. Jakąś formą zabezpieczenia jest notarialne poświadczenie podpisu – wówczas żadna ze stron nie może podważyć faktu zawarcia umowy. Nie zmienia to jednak jej stanu prawnego. W standardowej relacji właściciel – najemca to ten drugi, nawet jeśli jest nierzetelny, jest chroniony przez prawo bardziej niż właściciel.

Lokatorzy w różny sposób naruszają warunki umowy najmu i wchodzą w konflikt z właścicielami nieruchomości. Organizują głośne imprezy, zatruwają życie sąsiadom czy nawet dewastują wynajmowane mieszkanie. Jednak najczęstszy i najbardziej kłopotliwy problem to najemcy, którzy nie płacą czynszu i nie chcą się wyprowadzić. Z nieuczciwym lokatorem można oczywiście rozwiązać umowę. Jednak żeby tak się stało, musi on zalegać za minimum trzy pełne okresy rozliczeniowe. Wypowiedzenie umowy, pod rygorem nieważności, musi mieć formę pisemną i zapewnić dodatkowy miesiąc na spłatę długu. Dopiero po tym okresie właściciel może wypowiedzieć najem. Nie może jednak usunąć lokatora na własną rękę ani pozbawić go dostaw prądu, wody czy gazu.

Aby pozbyć się niechcianego najemcy, właściciel musi zwrócić się do sądu o nakaz eksmisji. Po uprawomocnieniu się odpowiedniego wyroku możemy skierować sprawę do komornika. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli najemcą jest osoba fizyczna, a nie firma, najczęściej nie można dokonać eksmisji na bruk. Komornik musi wstrzymać się z egzekucją tak długo, aż sąd nie przyzna lokalu zastępczego. Bywa więc tak, że od momentu kiedy zobaczymy ostatnią wpłatę do czasu, gdy ponownie będziemy mogli wynająć mieszkanie, miną lata.
Pewnym zabezpieczeniem interesów wynajmującego jest tak zwany najem okazjonalny. Musi on zostać zawarty na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Podstawową różnicą w stosunku do zwykłej umowy jest wskazanie adresu, pod który najemcy się wyprowadzą, oraz jego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia oraz wydania lokalu mieszkalnego, który zajmuje na podstawie umowy najmu. Właściciel wskazanego lokalu musi wyrazić zgodę na przyjęcie lokatorów pod swój dach. Zarówno poddanie się egzekucji, jak i zgoda właściciela wskazanego lokalu muszą być poświadczone notarialnie.

Wyroki eksmisyjne wydawane w sytuacji zwykłego najmu często były nieskuteczne. W przypadku najmu okazjonalnego ten problem jest w dużej mierze rozwiązany. Nie obowiązuje tu okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję można też stosować nawet wobec małoletnich. Najem okazjonalny jest dziś najlepszą formą ochrony właściciela mieszkania.

Płać podatki, by uniknąć szantażu
Należy pamiętać, że czynsz, jaki właściciel pobiera za mieszkanie, jest dodatkowym dochodem i jako taki podlega opodatkowaniu. Z powodu niewiedzy lub roztargnienia wielu właścicieli zapomina o jego rozliczeniu. Niestety, nieraz jest to robione z premedytacją.

– Takie postępowanie, najprościej mówiąc, jest nieuczciwe i zarazem głupie. Nierzetelni najemcy tylko czekają, by mieć czym szantażować właściciela – mówi Kacper Kaczmarek, lider oddziału Wrocław Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Rozliczając się z urzędem skarbowym z tytułu najmu, możemy wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych lub ryczałt od osiąganych przychodów w wysokości 8,5%. W pierwszym przypadku należy pamiętać, że obowiązują nas standardowe progi podatkowe w zależności od osiąganego dochodu. Jest to jednak podatek od dochodu i otrzymywany czynsz mamy prawo pomniejszyć o koszty, jakie generuje wynajmowanie lokalu.

– Decydując się na formę opodatkowania najmu, musimy przede wszystkim zastanowić się, która z nich będzie dla nas bardziej korzystna – mówi Agnieszka Walas, właścicielka Biura Rachunkowego WALAS. – Decydując się na zasady ogólne, musimy mieć świadomość, które z wydatków związanych z najmem są kosztem podatkowym oraz czy będą one na tyle wysokie, by podatek liczony od dochodu nie przekroczył kwoty ryczałtu. Ryczał w swoim założeniu jest metodą dużo prostszą i wymaga jedynie kalkulacji 8,5% od kwoty otrzymanego czynszu. Jedyna niedogodność ryczałtu polega na rozliczaniu się z niego na osobnym formularzu podatkowym PIT-28, składanym do 31 stycznia – dodaje Agnieszka Walas.

Komu warto wynająć
Wystawiając mieszkanie na wynajem, możemy zaznaczyć profil oczekiwanego lokatora: pary, rodziny, osoby pracujące lub studenci. Ostatnia opcja u wielu właścicieli budzi natychmiastowy sprzeciw. Studenci to najemcy, którzy mają wyjątkowo zły PR. Jak to jednak zwykle w takich sytuacjach bywa, zbudowała go niewielka część społeczności, a odium za to spada na wszystkich. Może się okazać, że wynajmując mieszkanie pracującym studentom, będziemy mieli do czynienia z o wiele lepszymi najemcami niż np. młodzi absolwenci, którzy tuż po studiach chcą odreagować młodość spędzoną w bibliotekach. Jeśli odpowiednio dobierzemy najemcę, możemy zyskać rzetelnego lokatora na pięć lat.

Niezależnie od tego, komu zdecydujemy się udostępnić nasze mieszkanie, musimy przestrzegać tych samych reguł. Jasno określić swoje oczekiwanie i warunki, poważnie potraktować drugą stronę i uszanować również jej interesy oraz – w kontekście wynajmu mieszkania ten frazes trzeba powtarzać do znudzenia – dobrze przygotować umowę najmu.

Zastanawiając się nad wynajęciem swojego mieszkania, musimy mieć na uwadze również to, że w tej formie inwestycji nie mamy do czynienia z bezosobowymi indeksami giełdowymi czy kursami akcji, lecz z żywym człowiekiem. Najemcy, podobnie jak wynajmujący, również chcą zadbać o swoje interesy. Fora dla lokatorów pełne są nieprzyjemnych historii, w których czarnymi charakterami są właściciele. Warto wziąć pod rozwagę opinię osób, które dobrze znają się na tematyce wynajmu mieszkań.
– Z doświadczenia mogę powiedzieć, że 97% najemców to bardzo porządni ludzie. Problem dotyczy oczywiście reszty, która psuje opinie tym rzetelnym – podsumowuje Kacper Kaczmarek.