Jak nie dać się naciąć przy zakupie mieszkania

Niezależnie od tego, czy kupujmy nowe mieszkanie, dom od dewelopera czy używaną nieruchomość z rynku wtórnego, warto być ostrożnym i przed podpisaniem umowy sprawdzić kilka prawnych i formalnych aspektów. Dzięki temu unikniemy potem problemów i nieprzyjemności.

Jak podkreślają eksperci, kupując mieszkanie, przede wszystkim musimy zweryfikować stan prawny nieruchomości i starannie sprawdzić zapisy w księdze wieczystej, która stanowi „dowód osobisty” lokalu.
– Dalej wszystko zależy od tego, jaką nieruchomość kupujemy, ponieważ jest znaczna różnica między zakupem mieszkania a zakupem domu, który w świetle prawa z reguły stanowi nieruchomość gruntową zabudowaną. O ile w przypadku mieszkania powinno wystarczyć właściwe zbadanie zapisów w księdze wieczystej, szczególnie roszczeń w dziale III i IV, o tyle w przypadku zakupu domu powinniśmy zachować znacznie większą czujność i sprawdzić szereg dodatkowych dokumentów – wyjaśnia Marta Mikulska, marketing manager w biurze Jot-Be Nieruchomości.

Powinniśmy m.in. zweryfikować zgodność budynku z projektem budowlanym, mając na uwadze, że samowole budowlane nie ulegają przedawnieniu. – Koniecznie należy też sprawdzić, czy odbiór nieruchomości został właściwie przeprowadzony i zakończony. Inaczej może okazać się, że mieszkamy na budowie i możemy zostać obciążeni karą z tego tytułu – zaznacza Marta Mikulska.

Dokładnie sprawdź księgę wieczystą i sprzedającego
O tym, że przeglądając księgę wieczystą, należy zwrócić szczególną uwagę na dział III i IV, przekonuje także radca prawny firmy Ronson Development. – W pierwszym z nich znajdziemy informacje o ewentualnych ograniczonych prawach rzeczowych ustanowionych na interesującej nas nieruchomości. Będą to przede wszystkim służebności, które mogą ją obciążać i ograniczać możliwy sposób korzystania z nieruchomości. W dziale IV znajdziemy natomiast informacje o ewentualnych hipotekach, które mogą zostać ustanowione na nieruchomości jako zabezpieczenie wierzytelności. Jeżeli takie wpisy w księdze wieczystej się znajdą, powinna zapalić się nam czerwona lampka ostrzegawcza – tłumaczy.

Od kilku lat przy Ministerstwie Sprawiedliwości działa portal internetowy, w którym można uzyskać wgląd do księgi wieczystej, i to bezpłatnie. Oczywiście – jak podkreślają przedstawiciele dewelopera – wpis w księdze wieczystej nie zawsze oznacza problemy.

– W przypadku zdecydowanej większości inwestycji deweloperskich nieruchomość gruntowa będzie obciążona hipoteką zabezpieczającą kredyt inwestycyjny, zaciągnięty przez dewelopera dla celów realizacji budowy. W takim przypadku w umowie deweloperskiej zawieranej przez klienta powinniśmy znaleźć informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie przez klienta pełnej ceny – dodaje radca prawny. Oznacza to, że pod warunkiem zapłaty przez klienta całości umówionej ceny mieszkanie zostanie mu sprzedane bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznych.
Także Michał Walczak, radca prawny Vantage Development, zwraca uwagę, że w przypadku umowy deweloperskiej dotyczącej mieszkania z rynku pierwotnego warto zadbać o promesę bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu, wydaną przez bank – o ile oczywiście deweloper finansuje inwestycję ze środków pozyskanych z kredytu. – W przypadku umów na rynku wtórnym warto zadbać o przedstawienie przez sprzedawcę dokumentów dotyczących braku zaległości płatniczych po jego stronie, takich jak podatek od nieruchomości czy opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej – wylicza Michał Walczak.

Potwierdza to Krzysztof Jabłoński z agencji Iglica Nieruchomości. – W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu podstawowym dokumentem do sprzedaży mieszkania, oprócz aktu własności lub przydziału, jest zaświadczenie ze spółdzielni. Powinno ono zawierać szczegółowy opis nieruchomości, jej położenie, a także informacje, czy dla lokalu jest założona księga wieczysta i czy wszystkie rachunki są opłacane na bieżąco – podkreśla Jabłoński.

Dobrze jest także prześwietlić samego sprzedającego. Oczywiście łatwiej będzie to zrobić w przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. – W szczególności warto sprawdzić, czy deweloper realizował już jakieś inwestycje i ile ich było. Deweloper z długoletnim doświadczeniem na rynku daje nam większą pewność, że również nasza inwestycja zostanie zrealizowana bez większych problemów. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego sprawdzenie sprzedającego niestety z reguły nie będzie możliwe – przyznaje radca prawny Ronson Development.

Rynek wtórny i pierwotny to zupełnie różne sprawy

Znawcy branży podkreślają, że kupowanie mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego to dwie zupełnie inne transakcje. W pierwszym przypadku chroni nas tzw. ustawa deweloperska, która zawiera szereg zapisów dotyczących m.in. obowiązku prowadzenia przez dewelopera rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego, szczegółowych obowiązków informacyjnych dotyczących inwestycji czy warunków odstąpienia od umowy.
– Ponadto mieszkania z rynku pierwotnego są zazwyczaj objęte rękojmią i gwarancją udzieloną deweloperowi przez generalnego wykonawcę, stąd łatwiej dochodzić praw z tytułu rękojmi za ewentualne wady lokalu – zaznacza Michał Walczak z Vantage Development.

Warto również pamiętać, że w tym przypadku po zawarciu umowy nie stajemy się właścicielami nieruchomości, a jedynie zawieramy szczególne porozumienie z deweloperem. – Jeżeli budowa jest w trakcie, nasz lokal jeszcze nie istnieje ani fizycznie, ani prawnie i nie posiada własnej księgi wieczystej. Nasi klienci często są zaskoczeni, że finalne przeniesienie własności następuje dopiero kilka miesięcy po zakończeniu budowy i odbiorze kluczy. Natomiast w przypadku zakupu gotowej nieruchomości przeniesienie własności następuje natychmiast, w momencie podpisania aktu notarialnego – tłumaczy Marta Mikulska z Jot-Be.
Z kolei w przypadku lokali z rynku wtórnego zapisy ustawy deweloperskiej nie mają zastosowania, a lokal i budynek może wykazywać pewne zużycie wskutek upływu lat. – Ale wartością dodaną jest fakt, że budynek i lokal w momencie transakcji stoi, można go szczegółowo zbadać i nie trzeba czekać, aż deweloper go wybuduje – podkreśla Michał Walczak.

W praktyce, w obu przypadkach, bardzo często strony transakcji decydują się na zawarcie w pierwszej kolejności umowy przedwstępnej, np. w celu załatwienia formalności związanych z kredytowaniem zakupu mieszkania, a dopiero później zawierają umowę ostateczną sprzedaży.
– Trudno rozstrzygnąć, która forma zakupu jest bezpieczniejsza. Przewagą rynku wtórnego może być to, że od razu możemy zobaczyć przedmiot transakcji. W przypadku rynku pierwotnego często inwestycja jest jeszcze w trakcie realizacji, niemniej jednak klient otrzymuje dokładny opis standardu budowanego mieszkania, zatem również posiada wiedzę, co jest przedmiotem zakupu. Warto również zaznaczyć, że środki wpłacane przez klienta nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, a są deponowane na specjalnie w tym celu utworzonym rachunku powierniczym – podkreśla radca prawny Ronson Development.

Bank jest tu sprzymierzeńcem klienta i wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku w częściach, każdorazowo po pozytywnej weryfikacji zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych. Krzysztof Jabłoński z Iglicy dodaje, że oba typy transakcji (czyli kupno mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego) są bezpieczne dla klienta, o ile dopełnione zostały wszystkie procedury.

Czy warto skorzystać z pośrednika?
Zdaniem ekspertów, kupując samodzielnie nieruchomość, możemy narazić się na wieloletnie konsekwencje wynikające z roszczeń wpisanych w księdze wieczystej w dziale III i IV.

– Mogą to być zobowiązania wynikające z zakupu nieruchomości z lokatorem, obciążonej służebnością czy hipoteką. Szczególną czujność należy zachować, jeżeli przed końcowym aktem notarialnym decydujemy się na podpisanie umowy przedwstępnej, bowiem w tym czasie w księdze wieczystej mogą pojawić się roszczenia – ostrzega Marta Mikulska.
Jak tłumaczy, profesjonalny pośrednik z wieloletnim doświadczeniem wychwyci za nas wszelkie zagrożenia i ryzyka oraz poprowadzi negocjacje ze stroną sprzedającą.

– Dodatkowo sprawdzi za nas plany zagospodarowania dla najbliższej okolicy, stan prawny części wspólnych budynku, uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Warto pamiętać, że wszyscy pośrednicy są zobowiązani do posiadania stosownej polisy ubezpieczeniowej, a jej kopia musi być obligatoryjnie dołączona do umowy pośrednictwa. W przypadku błędu agenta otrzymamy zatem stosowne zadośćuczynienie – podkreśla Marta Mikulska.
Podobnie twierdzi Krzysztof Jabłoński.

– Warto korzystać z pośrednika, kupując nieruchomość zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, zwłaszcza jeśli nabywamy pierwszą nieruchomość w życiu. W przypadku rynku pierwotnego warto poznać opinię niezależnego, profesjonalnego podmiotu, który pośredniczy w wielu transakcjach sprzedaży i ma odpowiednie doświadczenie. Pośrednik może pomóc w kwestii porównania ofert, najlepszego wyboru, negocjacji warunków nabycia czy – jeśli to konieczne – polecić odpowiedniego prawnika – tłumaczy Jabłoński.

Przedstawiciele Ronson Development przyznają, że na rynku wtórnym coraz rzadziej można znaleźć nieruchomości oferowane bezpośrednio przez właściciela. Tłumaczą, że zdecydowana większość oferowanych mieszkań czy domów ogłaszane są przez mniejsze lub większe biura obrotu nieruchomościami.

– Kupując nieruchomość na rynku wtórnym, trudne zatem będzie znalezienie wymarzonego lokum bez udziału pośrednika. Naszym zdaniem warto skorzystać z usług zaprzyjaźnionego, licencjonowanego agenta. Oczywiście trzeba się liczyć z zapłatą prowizji, jednakże jest to sprawa do negocjacji. Dodatkowo mamy pewność, że pośrednik, który ma pełny przegląd rynku, jest w stanie zaproponować nam najświeższe i najciekawsze oferty, a dodatkowo przed zakupem zbada stan prawny nieruchomości – radzi deweloper.

Uważaj na zagrożenia
Przy zawieraniu transakcji kupna mieszkania mogą pojawić się pewne zagrożenia. – Niebezpieczeństwa te będą różne w zależności od tego, czy decydujemy się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Głównym niebezpieczeństwem przy zakupie mieszkania jest możliwość jego zadłużenia: w przypadku rynku wtórnego samego mieszkania, zaś w przypadku rynku pierwotnego zadłużenia nieruchomości gruntowej, na której budynek jest budowany – tłumaczy radca prawny Ronson Development.

W przypadku mieszkania z rynku wtórnego, w związku z faktem, że mieszkanie jest już użytkowane, mogą pojawić się dodatkowe ryzyka, np. na mieszkaniu może być ustanowione prawo dożywocia na rzecz osoby trzeciej, czyli prawo do użytkowania mieszkania do czasu śmierci osoby, której takie prawo przyznano.

– Na szczęście fakt, czy takie prawo dożywocia obciąża mieszkanie, można zweryfikować w dziale III księgi wieczystej. Innym ryzykiem jest to, że w mieszkaniu mogą być zameldowane osoby trzecie. Aby się od takiej okoliczności uchronić, przed zawarciem umowy ostatecznej sprzedający powinien przedstawić odpowiednie zaświadczenie z urzędu gminy, potwierdzające, że brak jest osób zameldowanych w mieszkaniu, które ma być przedmiotem transakcji sprzedaży – radzą eksperci.

Sprzymierzeńcem kupującego będzie z pewnością notariusz, który powinien dbać o to, aby umowa sprzedaży została zawarta zgodnie z prawem, a także czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów obu stron. – Notariusz zobowiązany jest również udzielać stronom wyjaśnień dotyczących dokonywanych czynności – dodają znawcy branży.