Branża deweloperska, podobnie jak cała gospodarka, nie była przygotowana na scenariusz napisany przez koronawirusa. Początkowe zaskoczenie, czy wręcz szok po wybuchu epidemii przechodzi jednak w etap działania i szukania nowych rozwiązań. Do sytuacji adaptują się także klienci, którzy w większości nie rezygnują z planowanych wcześniej zakupów mieszkaniowych, ale podchodzą do nich dużo ostrożniej.
Najnowsze dane wskazują, że Wrocław wciąż jest jednym z droższych polskich miast, jeśli chodzi o ceny mieszkań, choć do pierwszej trójki pod tym względem, czyli Warszawy, Gdańska i Krakowa, nadal sporo mu brakuje.
– W każdym z tych miast średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym jest liczbą pięciocyfrową, a we Wrocławiu za metr mieszkania na sprzedaż zapłacić trzeba średnio 8649 zł na rynku wtórnym i 8319 zł na rynku pierwotnym. W marcu wrocławski rynek wtórny podrożał o 2% względem lutego, a mieszkania prosto od dewelopera staniały, również o 2% – komentuje Jarosław Krawczyk z Otodom.
Jak tłumaczy, w ostatnich tygodniach popyt, który szacują na podstawie ruchu na ich stronie, nieco spadł.
– Niecodzienne okoliczności, w jakich się znaleźliśmy, zaowocowały większym zainteresowaniem domami niż mieszkaniami. Możliwe, że to jednak chwilowy trend, związany ze zmęczeniem faktem, że wielu z nas jest zamkniętych w czterech ścianach. Zapotrzebowanie na nowe mieszkania we Wrocławiu, jak i w całej Polsce, wciąż jest. Pewnym hamulcem dla nowych transakcji może być obecna niepewność co do przyszłości – wyjaśnia ekspert.
Nie rezygnujemy z zakupów mieszkaniowych, choć mamy obawy
Z drugiej strony, z badania przeprowadzonego przez Otodom wynika, że prawie 80% użytkowników, którzy planowali transakcję na rynku nieruchomości, nie zamierza zmieniać tych planów. Ankietowani liczą się jednak z opóźnieniem zakupu lub sprzedaży – wskazuje na to 66% z nich.
– Ze wspomnianego badania wynika, że 59% kupujących mieszkania i domy spodziewa się obniżek cen. Jednocześnie bierze to pod uwagę tylko 34% sprzedających. Tymczasem wiele argumentów wskazuje na to, że czeka nas czasowe obniżenie popytu i podaży na rynku, a niekoniecznie cen. Czy prognozy te się sprawdzą, przekonamy się już za kilka miesięcy – dodaje Jarosław Krawczyk.
Podobne wnioski płyną z opublikowanych na początku kwietnia wyników ankiety serwisu obido.pl, w której zapytano użytkowników, czy obecna sytuacja związana z epidemią wpłynie na ich decyzję o zakupie mieszkania. Odpowiedzi udzieliło ponad 5 tys. osób – zdecydowana większość czasowo wstrzymuje się z częścią lub całością działań, ale nie rezygnuje z zakupu.
Odpowiedź „definitywnie zrezygnuję z zakupu” wybrało jedynie 11,5% osób. W tym samym czasie opcję „nie sądzę, żeby miała wpływ na mój zakup” wybrało 16,7% respondentów, a niemal 72% zadeklarowało, że kontynuuje poszukiwania, ale wstrzymuje się na czas epidemii ze spotkaniami (30,8%) lub finalizacją zakupu (41%).
– Wyniki tej ankiety potwierdzają nasze wcześniejsze wnioski, które wyciągnęliśmy z obserwacji ruchu na stronie i zachowań użytkowników. Nastroje klientów są stabilne, nie ma na rynku paniki. Wskazana jest jednak ostrożność, bo sytuacja związana z epidemią zmienia się dynamicznie i są to czynniki zewnętrzne, niezwiązane z rynkiem mieszkaniowym – ocenia Marian Bruliński, wiceprezes i dyrektor marketingu obido.pl.
Eksperci podkreślają, że rynek mieszkaniowy ma dużo niższą płynność niż np. giełda, a jego uczestnicy rzadziej podejmują pochopne i emocjonalne decyzje, co w sytuacji kryzysowej chroni przed negatywnymi czynnikami. Jednak to, że klienci są dziś spokojni i nie wykonują panicznych ruchów, nie oznacza, że nie mają wątpliwości i pytań.
– Z rozmów, jakie nasi konsultanci przeprowadzają z użytkownikami, a są to tysiące rozmów w każdym miesiącu, wynika, że szukający mieszkań obawiają się m.in. kłopotów z dostępnością kancelarii notarialnych i placówek bankowych oraz opóźnień na budowach – wymienia Justyna Lachowska, dyrektor zespołu wsparcia klienta w obido.pl.
Deweloperzy liczą się ze spadkiem popytu
Tomasz Ślęzak, członek zarządu Archicomu – czołowego wrocławskiego dewelopera, tłumaczy, że w związku ze spowolnieniem, które wynika z rozwoju pandemii, w najbliższym czasie należy spodziewać się osłabienia popytu na mieszkania.
– Klienci wstrzymują się z decyzją, czekając na rozwój wydarzeń. Ustabilizowanie rynku nieruchomości i nastrojów klientów będzie bezpośrednio uzależnione od głębokości i czasu trwania obostrzeń – mówi Ślęzak.
Zaznacza, że dla branży jest więc to stan wyczekiwania, a dla klientów może być to czas wstrzymania decyzji zakupowych.
– Możemy spodziewać się wyhamowania dynamiki wzrostu cen, nie należy jednak oczekiwać głębokich obniżek – dodaje Tomasz Ślęzak.
Dariusz Pawlukowicz, członek zarządu Vantage Development, przyznaje, że zmniejszyła się liczba zapytań ze strony klientów.
– Większość spółek dość szybko przystosowała się do nowych warunków działalności i podobnie jak my, oferuje zainteresowanym możliwość kontaktu zdalnie. Dla wielu klientów to jednak za mało, chcą odwiedzić teren inwestycji lub budowy, a potem umówić na rozmowę w banku, aby sprawdzić swoją zdolność kredytową. Nie jesteśmy więc zaskoczeni, że w obecnej sytuacji chcą decyzje zakupowe przełożyć w czasie – wyjaśnia Pawlukowicz.
Jak mówi, przedłużająca się epidemia może zniechęcać klientów do zawierania nowych umów, ale po jej zakończeniu z pewnością wrócą do przeglądania ofert.
– Popyt na rynku nie zmniejszył się dlatego, że potrzeby mieszkaniowe Polaków zostały już zaspokojone, ale dlatego, że chwilowo nie ma możliwości osobistego kontaktu z doradcą czy wizyty w banku, do czego klienci są przyzwyczajeni. W odniesieniu do cen, należy pamiętać, że są one zawsze wynikiem relacji pomiędzy popytem a podażą. W tej chwili nie ma przesłanek, aby prognozować spadek cen, tym bardziej, że koszty realizacji inwestycji nie maleją – dodaje.
Niedobór mieszkań wciąż na wysokim poziomie
Z kolei Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Robyg, przekonuje, że branża deweloperska – co potwierdzają wstępne badania rynkowe – jest jedną z tych, które dobrze radzą sobie w obecnej sytuacji.
– Po pierwsze, większość firm bardzo szybko rozbudowała zdalne systemy komunikacji z klientami, by utrzymywać płynną działalność i kontynuować sprzedaż. Po drugie, zakładamy, że ewentualne czasowe przesunięcie decyzji zakupowych nie wpłynie na generalny poziom popytu na mieszkania. W Polsce nadal notuje się istotnie niższy poziom mieszkań na 1000 mieszkańców niż w Europie – co gwarantuje nieprzerwany popyt na co najmniej 10-15 lat – wylicza Chojecka.
Potwierdza to Tomasz Ślęzak.
– Niedobór mieszkań w Polsce stoi nadal na bardzo wysokim poziomie – to około 2 mln lokali. Popyt są w stanie zaspokoić głównie firmy deweloperskie. Jeśli sytuacja ulegnie stabilizacji i miną wszystkie zawirowania, popyt na mieszkania może być nadal znaczący – wylicza.
Ślęzak przypomina, że w Polsce mamy systemowy problem z dostępnością gruntów pod zabudowę miejską, trwale cierpimy również na niedobory wykwalifikowanych i niewykwalifikowanych pracowników branży budowlanej. A to – jak tłumaczy – przekłada się bezpośrednio na tempo realizacji budów i podaż pierwotnego rynku mieszkaniowego.
– Tak, jak klienci wstrzymują decyzje o zakupie mieszkania, tak deweloperzy wstrzymują decyzje o zakupach działek, zaostrzają kryteria i odsuwają w czasie uruchamianie nowych inwestycji, nie chcąc zamrażać środków w realizację tych przedsięwzięć, które mają najdalsze horyzonty czasowe. Cała branża mieszkaniowa działa z pewną inercją: przy spowolnieniu popytu przez jakiś czas można będzie wybierać w szerszej ofercie, jednak już za kilka, kilkanaście miesięcy możemy spodziewać się mocno ograniczonej podaży. Można powiedzieć, że rynek został wytrącony z rytmu. Jak szybko do niego powróci, zależne będzie od kondycji całej branży, ale też zdolności zakupowych i kredytowych klientów – dodaje Tomasz Ślęzak.
Z kolei, zdaniem Joanny Chojeckiej, ewentualne przesunięcie decyzji zakupowych będzie krótkoterminowe i nie wpłynie na całość sprzedaży w ujęciu rocznym.
– Może być wręcz impulsem do realizacji inwestycji mieszkaniowych – zwłaszcza w związku z załamaniem się rynków kapitałowych i finansowych wiele osób może przenieść środki i inwestować w nieruchomości. Nie zakładamy także zmian cen lokali mieszkaniowych – ewentualny kryzys gospodarczy może raczej być impulsem do konsolidacji rynku i umocnienia największych graczy – dodaje Chojecka.
O kredyt będzie trudniej
Jak tłumaczy Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego JLL, popyt na rynku mieszkaniowym na przełomie 2019 i 2020 roku był w dużej części uzależniony od zachowań osób kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Ta grupa to w dużej części przedsiębiorcy, menadżerowie, samozatrudnieni specjaliści.
– Obecna sytuacja w pierwszej kolejności powoduje wycofanie się z rynku tzw. flipperów, liczących na szybki wzrost cen w okresie realizacji inwestycji. Ale także osoby poszukujące mieszkań w celu długoterminowego najmu wstrzymują się z decyzjami inwestycyjnymi, nie wiedząc, czy i ile środków będą potrzebowały w przypadku ewentualnej utraty lub znacznego zmniejszenia źródła bieżących dochodów. Ale przecież popyt to także osoby, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie korzystając z kredytów. Udzielanie nowych kredytów po wyhamowaniu spowodowanym epidemią nie wróci szybko do stanu sprzed marca 2020 roku. I nie chodzi tu wyłącznie o kredyty hipoteczne, ale również inwestycyjne – wyjaśnia Sztejter.
Zdaniem eksperta, banki będą potrzebowały informacji o tym, jak ukształtują się ceny i wartości mieszkań, na jakiej podstawie oceniać zdolność kredytową nowych kredytobiorców i jaka jest ich sytuacja jako przedsiębiorstw.
– Doświadczenie poprzedniego kryzysu uczy nas, że w takiej sytuacji instytucje finansowe chętniej pożyczają pieniądze państwu, kupując obligacje. A państwo będzie tych pieniędzy bardzo potrzebować. Część deweloperów stanie wobec konieczności znalezienia pieniędzy poza sektorem bankowym, a już dziś sprzedaż obligacji korporacyjnych jest w praktyce zamrożona. Koszt pieniądza z pewnością wzrośnie – zaznacza Paweł Sztejter.
Podkreśla, że deweloperzy napotykają już teraz poważne problemy wynikające z ograniczonej do minimum pracy urzędów, co skutkuje zahamowaniem procesu przygotowania inwestycji. Przełoży się to z pewnością na ograniczenia podaży w kolejnych miesiącach, jeśli nie latach.
– W odróżnieniu od sytuacji z poprzedniego kryzysu, pod znakiem zapytania stoi również wydolność branży budowlanej i rynku podwykonawców. Ograniczony dostęp do pracowników, przede wszystkim tych z Ukrainy, oraz utrudnienia w podtrzymaniu łańcucha dostaw mogą znacznie wydłużać proces budowlany i – paradoksalnie – podnosić koszt realizacji inwestycji – wylicza ekspert JLL.
Tłumaczy jednak, że z pewnością obecna sytuacja różni się od tej z lat 2008/2009.
– Firmy deweloperskie aktywnie poszukują i sprawnie wdrażają rozwiązania umożliwiające podtrzymanie relacji z klientem w przestrzeni wirtualnej, by w aktywny sposób zmitygować ryzyko ich odstąpienia od rozpoczętych procesów zakupowych. Są również w Polsce obecni inwestorzy, których zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym nie osłabło, a zabezpieczony na inwestycje w sektorze PRS kapitał może z powodzeniem zastąpić ograniczone finansowanie bankowe – dodaje Paweł Sztejter.
Budowy idą zgodnie z planem, a w sprzedaży pomagają nowe technologie
Tomasz Ślęzak z Archicomu zapewnia, że prace na budowach są prowadzone zgodnie z przyjętymi harmonogramami.
– Zwracamy szczególną uwagę na zdrowie i bezpieczeństwo naszych pracowników oraz podwykonawców. Stosujemy się do aktualnie obowiązujących wymogów GIS i zapewniamy odpowiednie wymogi sanitarne na terenie budowy. Każdego dnia monitorujemy postępy prac. Mamy pełną kontrolę nad łańcuchem dostaw, zapewniliśmy na budowach odpowiednią dostępność materiałów budowlanych. Uważnie śledzimy sytuację związaną z pandemią i jej wpływ na gospodarkę. Jesteśmy przygotowani do pracy zwinnej, by na bieżąco reagować na zachodzące zmiany – zaznacza.
W podobnym tonie wypowiada się Dariusz Pawlukowicz z Vantage Development.
– Zdecydowana większość naszych pracowników biurowych korzysta od kilku tygodni z możliwości pracy zdalnej. Nowoczesne technologie pozwalają nam na zachowanie ciągłości działalności. Nasz salon sprzedaży jest już otwarty, ale nadal zainteresowanym klientom oferujemy różne możliwości konsultacji zdalnej. Mailowo, telefonicznie oraz za pomocą wideo-rozmowy mogą zadawać naszym doradcom pytania, omawiać oferty i rezerwować mieszkania – wyjaśnia.
Dodaje, że także na budowach prace kontynuowane są bez większych problemów.
– Wdrożono odpowiednie środki bezpieczeństwa, a dzięki sprzyjającej pogodzie inwestycje realizowane są zgodnie z planem. Nie przewidujemy w tej chwili opóźnień, związanych z przekazaniami mieszkań w najbliższych miesiącach – zaznacza Dariusz Pawlukowicz.
O tym, że nie ma żadnych przestojów, jeśli chodzi o realizację już rozpoczętych budów, zapewnia również Joanna Chojecka z Robyga.
– Nie wstrzymujemy też nowych projektów – wręcz przeciwnie – będziemy z pewnością rozglądać się za okazjami inwestycyjnymi. Mamy zabezpieczone środki finansowe na dalszy rozwój – jesteśmy zainteresowani zakupami ziemi i cały czas prowadzimy działania w tych obszarach – wyjaśnia.
Z wprowadzaniem nowych inwestycji nie wstrzymuje się także Bouygues Immobilier Polska.
– Nabywcom umożliwiliśmy zakup mieszkania online oraz umówienie wirtualnego spotkania z doradcą w formie wideokonferencji. Nasi pracownicy niezmiennie pozostają do ich dyspozycji, a na wszelkie zapytania odpowiadają także telefonicznie i mailowo. Staramy się jak najlepiej informować klientów o bieżącej działalności związanej z konkretnymi projektami oraz o aktualnej ofercie. Wprowadzając nowe opcje i możliwości, jednocześnie zachęciliśmy nabywców do pozostania w domu i utrzymaliśmy płynność kontaktu oraz sprzedaży – mówi Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska.
Wirtualne spacery na stałe zastąpią te w „realu”?
Tomasz Ślęzak tłumaczy, że na ten moment trudno prognozować rozwój sytuacji i długofalowe konsekwencje pandemii dla branży deweloperskiej – istnieje bowiem wiele czynników, na które nie mamy wpływu.
– Natomiast faktem jest, że Polacy nadal potrzebują mieszkań. Ten deficyt trzeba będzie zaspokoić. Zakup mieszkania jest też decyzją na lata, wręcz na dekady. Nie sądzę, żeby preferencje klientów uległy istotnym zmianom, choć to niekoniecznie preferencje będą kształtowały ofertę. Już dzisiaj obserwujemy zaostrzenie polityk kredytowych banków. Będzie to skutkowało obniżeniem zdolności kredytowej klientów, a więc zwrotowi ku segmentom ekonomicznym, o słabszym standardzie wykończenia oraz mieszkaniom o mniejszym metrażu. Zadecyduje kryterium dostępności – wyjaśnia.
Ślęzak przyznaje, że ciekawa będzie również dynamika konwersji preferencji własnościowych w najem.
– Kupno mieszkania nadal będzie pewną i bezpieczną lokatą kapitału, choć może obniżyć się stopa zwrotu. Zmieni się też charakter rynku najmu, w którym większy udział zyska najem długoterminowy. Należy przyjąć za pewnik, że bez względu, czy mieszkanie będzie pod najem, czy na własność – popyt pozostanie znaczący zważywszy na trwałe niedobory rynku – dodaje.
Joanna Chojecka przekonuje, że obecna sytuacja z pewnością zmieni dotychczasowe przyzwyczajenia klientów w zakresie wyboru i zakupu mieszkania.
– Wiele elementów zostanie już na trwałe w kanałach online – co w przyszłości usprawni proces analizy i podejmowania decyzji z punktu widzenia klienta. Okazuje się, że wszystkie parametry można nawet lepiej sprawdzić i porównać bez wychodzenia z domu, mając dostęp do pełnej dokumentacji, wizualizacji, projektów – a nawet wirtualnych spacerów po inwestycji – tłumaczy.
Jak dodaje, okazuje się zatem, że – paradoksalnie – dzięki obecnej sytuacji klienci zaczną oszczędzać swój czas korzystając z nowoczesnych, łatwo dostępnych u deweloperów narzędzi.
