We Wrocławiu, podobnie jak w innych dużych polskich miastach, pojawia się coraz więcej inwestorów lokujących swoje pieniądze w nieruchomościach. Zanim jednak zdecydujemy się na taki krok, warto przemyśleć, jakie mieszkanie i gdzie chcemy kupić, a także jaką formę finansowania wybrać.

Prosperity w branży deweloperskiej trwa w najlepsze. Jak podaje firma REAS, w 2017 roku sprzedaż nowych mieszkań w sześciu największych polskich miastach osiągnęła poziom niespełna 73 tysięcy. A to oznacza, że rekord z 2016 roku został poprawiony o ponad 17 procent.

We Wrocławiu w ubiegłym roku deweloperzy sprzedali 12,1 tys. mieszkań (wzrost o 17 proc. w porównaniu do 2016 roku) i – jak podkreślają przedstawiciele REAS – sprostali popytowi, wprowadzając w tym czasie do oferty 12,3 tys. lokali (czyli o ponad 25 proc. więcej niż w poprzednim roku). Nie słabnie także zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego.

Z kolei z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że w największych polskich miastach około 70 procent mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Znaczna część tego typu transakcji to inwestycje w mieszkania na wynajem. Bo dla wielu Polaków nieruchomości stały się alternatywnym – choćby w stosunku do nisko oprocentowanych lokat bankowych – sposobem oszczędzania i pomnażania kapitału.

Marta Mikulska, marketing manager w agencji Jot-Be Nieruchomości, podkreśla, że inwestowanie w nieruchomości to zdecydowanie dobry pomysł. – Ryzyko finansowe takiej inwestycji jest znikome, bo w długim okresie zawsze jest ona opłacalna, zwłaszcza w stolicy zamożnego regionu – tłumaczy Mikulska.

Rośnie popularność house flippingu

Jak wyjaśniają eksperci, można pokusić się o uproszczony podział klientów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych. Znawcy branży wyróżniają trzy grupy.

– Pierwsza to indywidualni klienci gotówkowi, czasem wspomagający się kredytem, którzy inwestują posiadane oszczędności lub spadek w mieszkanie do wynajęcia, traktując je jednak jako własne zabezpieczenie na czas emerytury bądź zabezpieczenie dzieci – zaznacza Marta Mikulska.

Druga to klasyczni inwestorzy, dywersyfikujący swój portfel inwestycyjny lokatami w różnego typu nieruchomości. – Ci często przekazują swoje mieszkania w obsługę wyspecjalizowanym firmom, jako apartamenty do krótkoterminowego najmu – podkreśla ekspertka.

Trzecia grupa, obecna na rynku od zawsze i wyraźnie liczniejsza w ostatnich miesiącach, to osoby zajmujące się tzw. house flippingiem. – Proces ten sprowadza się do zakupu możliwie taniej nieruchomości, szybkiego jej wykończenia lub wyremontowania i dalszej odsprzedaży. Średni zarobek wynosi od kilkanastu do około 30 tysięcy złotych. Decydując się na taki model, musimy mieć nie tylko pewien zasób kapitału na start, ale także stałą, zaufaną ekipę budowlaną, która da nam gwarancję szybkiego ukończenia prac w założonym budżecie – wyjaśnia Marta Mikulska.

Cena, lokalizacja i rozkład

Kupując mieszkanie pod inwestycję, warto zwrócić uwagę na kilka aspektów.

– Tutaj reguła jest niezmienna: kupujemy możliwie tanie i niewielkie mieszkanie, możliwie blisko Rynku, koniecznie w pobliżu licznych linii MPK, najlepiej tramwajowych – wylicza Marta Mikulska.

Najlepsze lokalizacje we Wrocławiu pod zakup inwestycyjny to – zdaniem ekspertów – zdecydowanie centrum miasta, w promieniu około 4-6 kilometrów od Rynku. – Ze względu na charakterystykę urbanistyczną Wrocławia odległe osiedla niezmiennie borykają się problemem bardzo niskiej przepustowości dróg dojazdowych i mizernej infrastruktury, co skutecznie potrafi zniechęcić najemców – tłumaczy Mikulska.

Wyjątkiem jest południowa część stolicy Dolnego Śląska, ze względu na sąsiedztwo tzw. południowej osi biznesu oraz inwestycje zrealizowane w gminie Kobierzyce. – Popyt na mieszkania na Krzykach generują w dużej mierze pracownicy firm mających siedziby w tej okolicy – dodaje Marta Mikulska.

Eksperci radzą, by postawić na klasyczny rozkład i proporcje pomieszczeń, ponieważ nieruchomości nietypowe, np. 70-metrowe kawalerki czy lokale z ciągiem pomieszczeń przechodnich, zdecydowanie dłużej czekają na najemcę.

– Na pewno warto wybrać nieruchomość z niskim czynszem, w dobrze ocieplonym budynku, z miejskimi mediami. Jeżeli poziom stałych opłat będzie niski, najemca będzie w stanie zapłacić nam więcej – tłumaczy Mikulska.

Mieszkania z potencjałem inwestycyjnym sprzedają się „na pniu”

Nie ma z kolei reguły, czy pod inwestycję lepiej kupić mieszkanie nowe, czy używane.

– Z naszych doświadczeń wynika, że przy obecnym boomie na rynku nieruchomości niewielkie mieszkania z potencjałem inwestycyjnym sprzedają się na przysłowiowym pniu niezależnie od segmentu rynku, czasem nawet dosłownie w dniu przyjęcia oferty do biura – mówi Marta Mikulska.

Ekspertka tłumaczy, że mieszkanie z drugiej ręki ma tę przewagę, że jest dostępne natychmiast i niemal od razu „zarabia na siebie”. Natomiast wybierając mieszkanie od dewelopera, zanim zaczniemy zarabiać, musimy z reguły zaczekać na zakończenie budowy i wykończenie lokalu.

– W tym czasie ponosimy pewne koszty związane np. z utrzymaniem nieruchomości w okresie jej wykańczania czy ze spłatą odsetek od kredytu. Zwłaszcza że nowe, atrakcyjne, kompaktowe mieszkania 2-pokojowe i kawalerki sprzedają się często nawet przed rozpoczęciem prac budowlanych, co oznacza, że mogą minąć nawet dwa lata, zanim nasz lokal będzie gotowy do wynajęcia, a tym samym do zarabiania. Z drugiej strony czynsze płacone właścicielom nowych, ładnie wykończonych mieszkań są zawsze wyższe – podkreśla Marta Mikulska.

Nie kupujmy „na styk”

Jak mówi Mikulska, jeżeli mamy gotówkę pozwalającą nam nabyć tylko jedno mieszkanie, to warto zainwestować ją w lokal. – Stopa zwrotu z inwestycji wyniesie minimum 4,5-5 procent w skali roku, a może sięgnąć nawet 7 procent. Takiego zysku nie zapewni nam żadna lokata bankowa – podkreśla Marta Mikulska.

Wielu klientów decyduje się jednak na zakup nieruchomości, posiłkując się kredytem, inwestując tylko minimalny, wymagany wkład własny. – Mimo znacznie wyższych kosztów – całkowity koszt kredytu hipotecznego wynosi przecież od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych – słusznie argumentują, że stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału może w tym przypadku wynieść nawet kilkanaście procent – wyjaśnia przedstawicielka firmy Jot-Be Nieruchomości.

Znawcy branży radzą niedoświadczonym klientom, by zachowali szczególną rozwagę. I przypominają, że wynajmując mieszkanie, nadal ponosimy pewne koszty związane z jego obowiązkowym ubezpieczeniem, okresowym odnowieniem czy przestojami w najmie, kiedy płacimy i raty, i czynsz dla zarządcy.

– Raty kredytów są obecnie wyjątkowo korzystne, należy jednak zakładać, że w najbliższych kilku latach poziom WIBOR wzrośnie, a wraz z nim wysokość naszego comiesięcznego zobowiązania wobec banku – zaznacza Marta Mikulska. Dlatego przy zakupie nieruchomości pod inwestycję nigdy nie należy kalkulować kosztów i zysków „na styk” – musimy zostawić sobie pewną poduszkę finansową.