Rynek nieruchomości w Polsce przeżywa wyjątkowo dobre chwile. Deweloperzy budują na potęgę, starając się w maksymalnym stopniu wykorzystać sprzyjające warunki. Rekordowa dynamika sprzedawanych mieszkań zapewne utrzymana zostanie do końca roku. Jednak na horyzoncie już tlą się pewne oznaki ochłodzenia.
Niskie stopy procentowe, bardzo dobra sytuacja materialna i finansowa większości Polaków, nieruchomości traktowane jako inwestycyjny walor, który nie dość, że jest bardzo dobrym sposobem lokowania oszczędności, może być także źródłem pasywnego dochodu. Rynek nieruchomości kwitnie, a wraz z nim największe polskie miasta. Ale i te mniejsze coraz częściej zyskują na znaczeniu – czy to ze względu na rządowe programy, czy na większą dostępność gruntów pod zabudowę.
Ale to właśnie kwestia gruntów pod nowe inwestycje w największych miastach jest, mimo wszystko, najbardziej niepokojącym dla branży czynnikiem, który w niedalekiej przyszłości może wpłynąć na ograniczenie przede wszystkim podaży, ale i w konsekwencji – popytu.
Wzrost cen gruntów był zjawiskiem nieuniknionym. Na razie jeszcze trudno jednoznacznie określić, ile procentowo on wynosi. Jednak sam fakt nie budzi wątpliwości – działki w największych polskich miastach są coraz droższe – widać to choćby po cenach ofertowych czy końcowych cenach transakcyjnych. Wpływ na taki stan rzeczy ma kilka czynników.
Po pierwsze, spadająca dostępność gruntów, co kiedyś przecież nastąpić musiało. Miasta posiadają ograniczoną liczbę atrakcyjnych działek, na których deweloperzy mogą budować. Coraz częściej wybierane są zatem te w gorszych lokalizacjach czy mniej popularnych dzielnicach z dala od centrum, natomiast te lepsze osiągają zawrotne ceny.
Po drugie, niekorzystnie na dostępność terenów z punktu widzenia deweloperów wpływa rządowy program Mieszkanie +. Do tej pory na przykład, posiadające własne grunty spółki Skarbu Państwa mogły właśnie deweloperom oferować atrakcyjne ziemie pod zabudowę. Teraz wiele z nich przekazywać będzie grunty Krajowemu Zasobowi Nieruchomości, który stanie się centralną bazą i fundamentem funkcjonowania programu Mieszanie +. W tym miejscu warto podkreślić, że choć początki programu były niezwykle trudne i rynek patrzył na nie z przymrużeniem oka, projekt nabrał rozpędu, co nie pozostanie bez wpływu na cały sektor, choćby ze względu na wysokość opublikowanych ostatnio kosztów najmu (cena za m2 najmu we Wrocławiu to 16 zł z opcją dojścia do własności oraz 11 zł bez niej).
pixabay.com
Trzecim czynnikiem wpływającym na wzrost cen gruntów są zmiany w prawie, w tym, przede wszystkim, znowelizowana w kwietniu 2016 roku ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która praktycznie uniemożliwiła deweloperom zakup działek rolnych. Na horyzoncie tlą się także możliwe do wprowadzenia zmiany w kodeksie urbanistyczno-budowlanym, które będą dla całego sektora rewolucją. Przepisy wejść mają w życie 1 stycznia 2018 roku. Spośród wielu planowanych zmian, na uwagę zasługują przede wszystkim te, dotyczące ograniczenia dla właścicieli terenów przylegających do lasów, czy nieużytków, którzy nie będą mogli uzyskać już decyzji o warunkach zabudowy. Nowa ustawa ma być odpowiedzią na wymykający się spod kontroli proces rozlewania się miast i kompleksową regulacją gospodarowania przestrzenią. Czy będzie tak w praktyce? Na razie bardzo trudno odpowiedzieć na to pytanie. Nie ulega jednak wątpliwości, że i ona przyczyni się do mniejszej niż teraz dostępności gruntów, co w konsekwencji nie pozostanie bez wpływu na ceny tych dostępnych.
