Wrocławski rynek deweloperski trzyma się mocno – w drugim kwartale 2019 roku w stolicy Dolnego Śląska padł rekord, jeśli chodzi o liczbę mieszkań wprowadzonych do oferty. Zaowocowało to znacznym wzrostem sprzedaży, mimo że wciąż rosną również ceny nieruchomości.
W ostatnich miesiącach na większości głównych rynków mieszkaniowych w kraju, zarówno w sferze zakupów, jak i nowej podaży, utrzymywał się trend spadkowy. Jak wynika z raportu przygotowanego przez JLL, w drugim kwartale 2019 roku deweloperzy, działający na sześciu największych rynkach w Polsce, sprzedali łącznie 15100 mieszkań. To o 8% mniej niż w pierwszym kwartale.
Wrocław świeci najjaśniej
Eksperci zaznaczają jednak, że wspomniany trend spadkowy sprzedaży na rynku nowych mieszkań, choć wyraźny, nie jest tak samo odczuwalny we wszystkich analizowanych miastach. Podkreślają, że tam, gdzie deweloperom udało się w ostatnich miesiącach istotnie zwiększyć ofertę, wzrosła również liczba transakcji.
Pod tym względem najjaskrawiej wyróżnia się Wrocław. W okresie od kwietnia do czerwca w stolicy Dolnego Śląska do sprzedaży trafiło blisko 4 tysiące mieszkań (+36% w porównaniu do I kwartału). To rekordowy wynik w historii wrocławskiego rynku, który zaowocował 20-procentowym wzrostem sprzedaży. Dla porównania – w tym samym okresie w Warszawie sprzedaż spadła o 15%, w Poznaniu o 18%, a w Krakowie i Łodzi o 22%. Wzrostem – oprócz Wrocławia – może pochwalić się tylko Trójmiasto, gdzie sprzedaż poszła w górę o 17%.
– Gdyby na wyniki sprzedaży deweloperskiej w II kwartale 2019 roku patrzeć z perspektywy II kwartału 2016 roku, można by powiedzieć: „Polacy, nic się nie stało”. Jednak wynik, rekordowy przed trzema laty, oznacza dziś 20-procentowy spadek w stosunku do najwyższego w historii wolumenu transakcji i skłania do pytań o przyszłość rynku. Przyszłość natomiast wygląda zupełnie nieźle. W większości miast realizuje się scenariusz równoległego zmniejszania się podaży i popytu, co zapobiega tworzeniu się nadwyżki podażowej. Wszystko wskazuje też na to, że kupujący oswoili się z wyższymi cenami – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Ceny znów w górę
Z kolei ci, którzy wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkania, w nadziei na korektę cen, najprawdopodobniej będą musieli jeszcze trochę poczekać. Nieruchomości wciąż bowiem drożeją. Potwierdzają to najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego. Wynika z nich, że ceny lokali mieszkalnych w II kwartale 2019 roku wzrosły o 2,3% w stosunku do poprzedniego kwartału, w tym na rynku pierwotnym o 1,6% i na rynku wtórnym – o 3,0%. Z kolei w porównaniu do analogicznego okresu w 2018 r. ceny mieszkań wzrosły aż o 8,1%: na rynku pierwotnym o 6,6% i na rynku wtórnym – o 9,4%. Dolny Śląsk był województwem, w którym ceny lokali w skali roku poszły w górę najmocniej, bo aż o 12%.
Autorzy raportu „Rynek Mieszkaniowy w Polsce Q2 2019” przekonują, że wciąż istnieją przesłanki do dalszego wzrostu cen. Głównymi przyczynami są malejąca podaż oraz dążenie deweloperów do utrzymania płynności na coraz bardziej wymagającym rynku. Wyższe ceny pozwalają na pokrycie rosnących kosztów realizacji i zakupu gruntów przy utrzymaniu akceptowalnych marż.
Potwierdzeniem tego może być fakt, że na żadnym z sześciu głównych rynków eksperci JLL nie odnotowali w drugim kwartale spadków cen. We Wrocławiu ceny wzrosły – w porównaniu do poprzedniego kwartału – o 2%, a w ujęciu rocznym o 11%. Zgodnie z danymi JLL, za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym trzeba w naszym mieście zapłacić 7800 złotych.
– Jednocześnie, mimo rosnących cen, Polacy wciąż mogą sobie pozwolić na zakup. Jeśli porównamy relację średniej ceny 1 metra kwadratowego do średniego wynagrodzenia na poszczególnych rynkach, to nie różni się ona istotnie od tej z 2017 roku – podkreśla Katarzyna Kuniewicz z JLL.
Dalsze podwyżki bardzo prawdopodobne
Bardzo podobne wnioski płyną z wrześniowego raportu Expandera i Rentier.io, który jasno pokazuje, że po wakacyjnym spowolnieniu ofertowe ceny mieszkań znów rosną. W sierpniu – w porównaniu do maja 2019 roku – średnio były one wyższe o 2%, a w odniesieniu do poziomu sprzed roku – o 13%. We Wrocławiu mediana cen za metr kwadratowy w sierpniu wyniosła 7500 zł, czyli o 2% więcej niż w maju i o 16% więcej niż w sierpniu ubiegłego roku. Kontynuacja takiego tempa oznaczałaby ponad 8% wzrostu w skali roku.
– Wygląda na to, że spowolnienie na rynku, które obserwowaliśmy w ostatnich kilku miesiącach, było spowodowane okresem wakacyjnym. Ostatnie podwyżki cen są sygnałem, że trend wzrostowy na rynku nieruchomości mieszkalnych jest kontynuowany, a więc prawdopodobne są dalsze podwyżki – zaznacza Anton Bubiel z Rentier.io.
Rosną jednak nie tylko ceny mieszkań na sprzedaż. Więcej trzeba też zapłacić za wynajęcie lokum – na rynku najmu mieszkań trwa najgorętszy okres, związany z początkiem nowego roku akademickiego.
Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętny koszt najmu 40-metrowego mieszkania (bez opłat licznikowych i administracyjnych) wynosi we Wrocławiu 1800 złotych. Z kolei z danych Otodom i Bankiera wynika, że średnia cena wynajmu mieszkania we Wrocławiu w sierpniu wyniosła 2431 złotych (1731 zł za mieszkanie do 38 mkw., 2208 zł za lokale od 38 do 60 mkw. i 2919 zł za mieszkania od 60 do 90 mkw.).
Boom nie będzie trwał wiecznie?
Zdaniem ekspertów, w kolejnych latach boom na rynku nieruchomości może podtrzymywać zapowiadany przez Prawo i Sprawiedliwość znaczący wzrost poziomu minimalnego wynagrodzenia, ale – jak zaznaczają znawcy branży – wzrosty cen nie będą trwały wiecznie.
– W najbliższych latach na rynek będzie trafiało coraz więcej mieszkań po zmarłych z bardzo licznych roczników powojennych. Jednocześnie będzie coraz mniej osób młodych, które chcą kupić mieszkanie. Stanie się tak ponieważ w latach 90. rodziło się znacznie mniej dzieci niż w 80. Już za 5 lat grupa najaktywniejszych nabywców mieszkań (wiek 25-35 lat) zmniejszy się aż o około milion osób, a w ciągu 10 lat o 1,8 mln. Tego spadku nie uda się w pełni zrekompensować dalszym znaczącym napływem imigrantów. Co prawda rosnące wynagrodzenia będą coraz mocniej zachęcać obcokrajowców do pracy w naszym kraju, nie uda się jednak uzyskać tak dużej skali napływu migrantów, jaką obserwowaliśmy w ostatnich latach. Boom nie będzie więc trwał wiecznie – prognozuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na razie jednak symptomów spowolnienia nie widać również w danych na temat kredytów hipotecznych. Zarówno liczba, jak i wartość udzielanych kredytów hipotecznych wciąż utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Według BIK od stycznia do lipca wartość wypłaconych kredytów była aż o 13% wyższa niż przed rokiem. To znakomity wynik biorąc pod uwagę, że 2018 r. był najlepszy od 2008 r. pod względem wartości wypłaconych kredytów.
