W 2016 roku Wrocław umocnił się na trzeciej pozycji wśród największych rynków mieszkaniowych w Polsce, a ponad 10 tysięcy lokali znalazło nowych właścicieli. Sporą popularnością wciąż cieszą się mieszkania na peryferiach stolicy Dolnego Śląska, ale nie brakuje też chętnych na kupno własnych czterech kątów w centrum miasta.

Przyjazny Park, Artha-Dom

Wrocławscy deweloperzy, zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich, w zeszłym roku mieli w ofercie ponad 8 tysięcy mieszkań. Najwięcej – bo ponad 2 tysiące – na Fabrycznej i Krzykach, nieco mniej na Psim Polu (niespełna 2 tys.) i Śródmieściu (niecałe 1,7 tys.), a najuboższy wybór nowych lokali był na Starym Mieście (156 mieszkań).

W 2017 roku już ruszyło bądź ma ruszyć 29 nowych inwestycji – 10 na Fabrycznej, 7 na Psim Polu, 6 na Krzykach, 5 na Starym Mieście i jedna w Śródmieściu. Łącznie – zgodnie z danymi monitoringu REAS – w tym roku firmy deweloperskie i działające w stolicy Dolnego Śląska spółdzielnie, ukończą budowę rekordowej liczby 8,3 tysiąca mieszkań.

Belleville, Bouygues Immobilier Polska.

Wielkomiejski gwar czy cisza i spokój?

Wrocławianie mają więc w czym wybierać – intensywnie rozwijają się peryferyjne osiedla, jak choćby Maślice, Jagodno czy Stabłowice, ale nie brakuje też inwestycji w ścisłym centrum stolicy Dolnego Śląska – na Starym Mieście, Nadodrzu czy Ołbinie.

– Mieszkanie w centrum albo w jego bezpośrednim sąsiedztwie to przede wszystkim komfort, jeśli chodzi o dostęp do miejskiej infrastruktury, punktów handlowo-usługowych oraz tych, które są nam niezbędne w codziennym życiu – mówi Edward Laufer, prezes zarządu Vantage Development.

To także znaczące oszczędności na benzynie.

– Większość ludzi pracuje w centrum miasta, więc niewątpliwym atutem jest szybki dojazd do pracy, bez przebijania się przez poranne podmiejskie korki – podkreśla Pierre-Vincent Pasquet, dyrektor wrocławskiego oddziału Bouygues Immobilier Polska.

Centrum daje też wiele możliwości osobom, które nie posiadają samochodu lub nie chcą z niego korzystać.

– Do wielu miejsc, takich jak uczelnie, biurowce, urzędy można dotrzeć rowerem, pieszo lub komunikacją miejską, która w centrum jest zdecydowanie bardziej rozwinięta, niż na obrzeżach miasta. Mieszkanie w centrum to także szansa na większe zaangażowanie w życie kulturalne, bo kino czy teatr mamy na wyciągnięcie ręki – wyjaśnia Małgorzata Krystek z mLocum.

Marta Mikulska z JOT-BE Nieruchomości zwraca uwagę, że w centrum nie brakuje ciekawie zaprojektowanych osiedli z pakietami udogodnień, od parkingu podziemnego i placów zabaw, po wspólne świetlice.

– Możemy przebierać w rozkładach i układach mieszkań. A w razie konieczności zmiany planów życiowych, mamy praktycznie zagwarantowaną możliwość szybkiego wynajęcia lub sprzedaży naszej nieruchomości – tłumaczy Marta Mikulska.

Minusy? Przede wszystkim uciążliwości związane z hałasem i smogiem, brak prywatności, małe balkony i ogródki – o ile w ogóle są, a także zdecydowanie wyższa cena lokali.

– Jeżeli wybierzemy obrzeża, to niemal z definicji jesteśmy skazani na dojazdy własnym samochodem, ograniczony lub znikomy dostęp do infrastruktury, ograniczenie życia towarzyskiego i kulturalnego – w ciągu tygodnia wieczorna wyprawa „do miasta” wymaga pewnego samozaparcia – podkreśla Mikulska.

W zamian zyskujemy jednak ciszę, zieleń, kameralne sąsiedztwo i oczywiście niższe ceny.

– Na przedmieściach znajdziemy oferty niewielkich mieszkań z segmentu ekonomicznego, pozwalające zamieszkać na swoim rodzinom o niższych dochodach. Lub przeciwnie, jest też mnóstwo propozycji domów z ogrodem, z reguły w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. W centrum to praktycznie nieosiągalne dla przeciętnie zarabiających wrocławian – dodaje Marta Mikulska.

Piotr Wiak, wiceprezes ds. handlowych w firmie Rafin Developer radzi, że jeśli ktoś szuka kompromisu między ceną a odległością od wrocławskiego Rynku, doskonałym wyborem będzie Śródmieście.

– Można tu znaleźć inwestycje oddalone jedynie o trzy krótkie przystanki tramwajowe od Uniwersytetu Wrocławskiego, a jednocześnie położone przy pięknych trasach spacerowych nadodrzańskich wałów. Rewitalizacja Nadodrza odczarowała tę dzielnicę, która w przeszłości nie cieszyła się aż tak wielką popularnością, jak dzisiaj. Teraz nabiera rumieńców krakowskiego Kazimierza czy berlińskiego Kreuzberga, stając się wrocławską stolicą małego rzemieślnictwa i dobrej kuchni– to tutaj znajdują się modne restauracje z nietypowym menu, punkty informacji kulturalnej i niszowe butiki – wylicza Piotr Wiak.

Marta Mikulska podpowiada, żeby przy podejmowaniu decyzji – mieszkać w centrum czy na obrzeżach – nie myśleć życzeniowo, tylko wybrać lokalizację oraz lokal w zgodzie z naszym temperamentem i stylem życia.

– Jeżeli prowadzimy intensywne życie towarzyskie, często bywamy w kinie, teatrze, restauracjach czy pubach, zastanówmy się, czy aby na pewno nasz wymarzony dom z ogrodem w podwrocławskiej wsi nie okaże się dla nas pułapką? A jeżeli hałas nas męczy, kochamy otwartą przestrzeń i dobrze czujemy się we własnych pieleszach, nie wybierajmy nawet bardzo atrakcyjnej oferty w centrum z oknami na ruchliwą arterię lub osiedlowe podwórko – doradza Mikulska.

Kępa Mieszczańska, Rafin Developer

W centrum zawsze będzie drożej

Średnia cena mieszkania we Wrocławiu to około 6 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Zasada jest prosta – im bliżej ścisłego centrum, tym wyższa kwota. I to się nie zmieni, bo atrakcyjne działki w sercu miasta są po prostu nieporównywalnie droższe, niż grunty na granicy metropolii.

– Często także mieszkania w centrum budowane są w wyższym standardzie, co dodatkowo wpływa na podniesienie ceny – zaznacza Jakub Pichola, prezes zarządu Artha Dom.

Najtańsze jest Psie Pole ze średnią ceną 5330 zł za metrów kwadratowy, następnie Fabryczna (5702 zł), Krzyki (6143 zł), Śródmieście (7205 zł) i najdroższe Stare Miasto (8012 zł).

– W mieście znajdziemy osiedla, które teoretycznie są peryferyjne, bo leżą bliżej granicy miasta, lecz ze względu na swoje ogromne zalety, historię i sympatię mieszkańców, ustawiają się niejednokrotnie na wyższej półce cenowej, niż mieszkanie w centrum – mowa tu oczywiście o Krzykach – zwraca uwagę Piotr Wiak.

Ceny na peryferiach zaczynają się już od około 4 tysięcy złotych za metr kwadratowy, a ich poziom również zależy od konkretnej dzielnicy i standardu mieszkania.

– Droższe będą mieszkania z tarasami i ogródkami, na wyższych piętrach, dobrze nasłonecznione, z południową wystawą okien. Renoma dewelopera też ma znaczenie – za inwestycję z portfolio rzetelnej, rozpoznawalnej firmy z reguły płaci się nieco więcej – wylicza Marta Mikulska.

Błękitne Aleje, JOT-BE Nieruchomości

Mieszkania schodzą na pniu

Deweloperzy przyznają, że popyt na lokale w samym centrum lub jego bezpośrednim sąsiedztwie jest bardzo wysoki.

– Ale i mieszkania na obrzeżach miasta sprzedają się dobrze – klienci mają w czym wybierać, a niskie stopy procentowe ułatwiają proces finansowania zakupu – tłumaczy Edward Laufer.

Marta Mikulska mówi, że już kolejny sezon z rzędu ogłaszane są oba trendy.

– Jednocześnie mówimy o wielkim powrocie klasy średniej do centrum, na co dowodem mają być trwające procesy gentryfikacji w obrębie Nadodrza, Przedmieścia Oławskiego czy Kleczkowa i o niepohamowanej suburbanizacji – tutaj argumentem jest niesłabnąca popularność podmiejskich osiedli. Codzienna praktyka pokazuje, że oba procesy przebiegają równolegle. Na pewno daje się zaobserwować jedna prawidłowość: kupujący niechętnie zmieniają dzielnice i strony miasta, nierzadko przy poszukiwaniu lokum ograniczają się do konkretnego osiedla. Liczy się bliskość pracy, szkoły, rodziny i znajomych, możliwość poruszania się po utartych ścieżkach – wylicza Mikulska.

Małgorzata Krystek z mLocum zwraca uwagę, że klienci będący inwestorami chętniej lokują pieniądze w mieszkania w centrum, ze względu na możliwość późniejszego ich wynajmu.

– Tendencję do przenoszenia się do centrum obserwujemy również wśród rodzin, których dzieci zaczynają naukę w szkołach ponadpodstawowych i wyższych. Młode pary i małżeństwa, kupujące swoje pierwsze mieszkanie, ze względu na niższe ceny, często decydują się na mieszkanie poza centrum – wyjaśnia Krystek.

W podobnym tonie wypowiada się Pierre-Vincent Pasquet.

– Od kilku lat obserwujemy coraz większą popularność mieszkań zlokalizowanych w sercu Wrocławia. Na takie lokale decydują się zarówno inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem, dla których taka lokalizacja gwarantuje zwrot kapitału, jak i osoby poszukujące odpowiedniego lokum blisko centrum i jednocześnie w kameralnej okolicy – podkreśla Pasquet.

Jakub Pichola z Artha Dom zwraca jednak uwagę, że i na rynku inwestycyjnym trendy się zmieniają.

– Jeszcze do niedawna większość mieszkań inwestycyjnych kupowano w centrum miasta. Dzisiaj ta sytuacja ulega zmianie – część obrzeżnych dzielnic Wrocławia, np. południowe Krzyki, to odległość 8 kilometrów do centrum, a ceny mieszkań są o ponad 30 proc., niższe niż w centrum. Rozwój technologii i możliwość wykonywania pracy zdalnie dla niektórych zawodów, może być także argumentem za poszukiwaniem miejsca zamieszkania poza ścisłym centrum – dodaje Pichola.

Jeśli mieszkać na obrzeżach, to gdzie?

– Zdecydowanie Partynice – to modna i nowoczesna część miasta, w której mieszkańcy stworzyli już swoje własne społeczności, co widać po inicjatywach Wrocławskiego Budżetu Obywatelskiego. To miejsce, w którym możemy czerpać z ciszy i spokoju zielonych zakątków Krzyków, a jednocześnie nie rezygnować z dostępu do usług, które powstały na miejscu. Restauracja jest za rogiem, podobnie jak salony kosmetyczne, sklepy, banki i kluby fitness – mówi Piotr Wiak.

Marta Mikulska ocenia, że moda na poszczególne osiedla ewoluuje, a trendy kształtują najwięksi deweloperzy, inicjujący kolejne inwestycje.

– Faktycznej oceny „nowych” lokalizacji można dokonać dopiero po kilku latach od zakończenia pierwszych dużych inwestycji w danym obrębie. Przykładem niech będzie Jagodno z jego pogarszającą się renomą, gdzie atuty kolejnych inwestycji niwelowane są przez fatalny dojazd i brak obiecywanej od lat linii tramwajowej. Obecnie na topie jest projekt Nowe Żerniki – już niedługo przekonamy się, jak zafunkcjonuje w rzeczywistości modelowe osiedle – podkreśla Marta Mikulska.

Mikulska zwraca uwagę na Ślęzę i Bielany Wrocławskie.

– Ta lokalizacja cieszy się uznaniem mieszkańców, którzy chętnie polecają ją znajomym i podkreślają, że jednocześnie korzystają z udogodnień związanych z bezpośrednim sąsiedztwem Wrocławia i infrastruktury intensywnie rozwijającej się Gminy Kobierzyce – tłumaczy.

Eksperci podpowiadają, że zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania w konkretnej lokalizacji, poszukajmy informacji o planach zagospodarowania terenu i planowanych inwestycjach w okolicy. Wiele wrocławskich i podwrocławskich osiedli błyskawicznie zmienia bowiem swój charakter i to, co w naszych oczach stanowi atut, może szybko okazać się nieaktualne.

– Gdy zamierzamy kupić mieszkanie na przedmieściach, warto też sprawdzić, jaka jest komunikacja z centrum, czy znajduje się tam potrzebna infrastruktura, np. drogi, chodniki, oświetlenie, a w przypadku rodzin z dziećmi – również place zabaw, przedszkola i szkoły – radzi Pierre-Vincent Pasquet.

– Warto określić czas i koszty dojazdu do miejsca pracy – Wrocław niestety wciąż jest mocno zakorkowanym miastem, a dłuższa podróż może znacząco wpływać na nasze codzienne życie – dodaje Edward Laufer.

Podsumowując – zanim kupimy mieszkanie, koniecznie sprawdźmy czas dojazdu do ważnych dla nas punktów w godzinach, w których faktycznie będziemy się przemieszczać. Nie odległość na mapie od Rynku, ale rzeczywista przepustowość tras dojazdowych, możliwość objazdu i dostęp do komunikacji miejskiej świadczą bowiem o atrakcyjności lokalizacji.

Villa-Alouette,  Bouygues Immobilier Polska.